A fizetés hány százaléka lehet hitel? JTM és a hitelbiztosítéki érték számítása!

Az MNB hitelezési szabályairól általában

Az adósságfék, vagyis az MNB által alkalmazott hitelezési szabályok a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet alapján ismerhetőek meg. A rendelet minden esetben alkalmazandó, ha a hitelügylet megkötésére Magyarország területén kerül sor és az adós természetes személy. A rendelet a pénzügyi lízingre ugyanúgy alkalmazandó, mint a klasszikus jelzálogszerződésekre.

Nem kell ugyanakkor jövedelemarányos törlesztőrészletet számolni és a hitelbiztosítéki érték %-os szabályait sem figyelembe venni, ha az adós vállalkozó természetes személy, aki a hitelt vállalkozói tevékenysége során, azzal összefüggő célra fogja igénybe venni.

A JTM = a fizetés hány százaléka lehet hitel

Azt hogy a jövedelem hány százaléka lehet hitel, a fenti MNB rendelet szabályozza, ez lényegében a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM), aminek a számítása igen egyszerű:

Adóstársak esetén valamennyi adóstárs havi adósságszolgálata és igazolt havi nettó jövedelme összesítve számítandó.

Ingatlanra alapított, jelzálogjog-fedezete mellett nyújtott hitelre irányuló kérelem esetén a JTM a következők szerint alakul:

Mennyi lehet a havi adósságszolgálat ha hitelt veszek fel?

A fentiek alapján látható, hogy a JTM számítás alapja a család havi kölcsön jellegű kiadásainak és bevételeinek mérlege. Sok ügyfelem egyből rá szokta vágni, hogy ha valamivel, akkor ezzel tisztában van, hiszen azt mindenki szokta tudni, hogy mekkora összeg landol egy átlagos hónapban a bankszámláján. A helyzet azonban nem ilyen egyszerű, hiszen a törlesztőrészletek és a havi jövedelem számítása is az MNB rendelet által meghatározottak szerint történik.

Havi adósságszolgálat (törlesztőrészletek) esetén a következőket kell összeszámolni: 

• a már folyósított pénzkölcsönök után fizetendő egy havi törlesztőrészlet (forintban)
• hitelkártya-szerződés vagy fizetési számlához kapcsolódó hitelkeret esetén a hitelkeret 5 százaléka
• az igénybe vett visszatérítendő, hazai vagy uniós költségvetési forrású támogatás után az ügyfél által visszatérítendő pénzösszeg egy hónapra eső része, forintban kifejezve

Mi is az az igazolt havi nettó jövedelem?

Az adósnak, vagyis jelzáloghitelek esetén a vevőnek egy naptári hónapra vonatkozó rendszeres nettó (adózás utáni) jövedelme, amit a következőképpen igazolhat a leendő adós:

• munkáltatói igazolás (12 hónapon belül kiállított) a jövedelmek összességéről
• NAV igazolás (12 hónapon belül kiállított) a jövedelmek összességéről
• a Magyar Állam ellátást folyósító szerve által kiállított igazolás (12 hónapon belül kiállított) a jövedelmek összességéről
• külföldi állam ellátást folyósító szerve által kiállított igazolás (12 hónapon belül kiállított) a jövedelmek összességéről
• az ügyfél nyilatkozata és 12 hónapnál nem régebbi időszakra vonatkozó fizetési számlakivonat, ami igazolja, hogy az ügyfél bére, nem önálló tevékenységből származó jövedelme, nyugdíja, továbbá egyéb, a magyar vagy külföldi állam által folyósított ellátás összege, amelyek után az adók befizetésre kerültek
• bírósági határozat tartásdíjról
• a termőföld öt évet elérő időtartamra való haszonbérbe adásából származó, a mezőgazdasági igazgatási szerv által hozott határozat

Ha a hitelfelvevő forinttól eltérő pénznemű jövedelmet igazol, akkor jövedelemnek a Magyar Nemzeti Bank által a havi adósságszolgálat számítását megelőző második munkanapon közzétett hivatalos devizaárfolyam alapján forintban kifejezett értéke számít.

Gyakori, hogy a bankok nem elégednek meg egy 11 hónapja kiállított NAV jövedelemigazolással, hanem 30 napnál nem régebbit kérnek be, de olyat is tapasztaltam már, hogy speciális, OFFI által kiállított fordítást követeltek meg egy külföldi igazoláshoz.

További banki szabályok a hitel megítélhetősége kapcsán

A fent emlegetett MNB szabályozás korlátokat von a bankok hitelezési gyakorlata köré, de bizonyos piaci körülmények között a bankok sem szívesen hiteleznek (magas jegybanki alapkamatok mellett pl.) és további szabályokhoz kötik a lakáshitelezést. Ezek a szabályok általában nem nyilvánosak, az ügyvédek, hiteltanácsadók is esetről-esetre szereznek tapasztalatot.

A következőket a gyakorlati tapasztalataim alapján írom:

1. Először is fontos tudni, hogy a bankok legalább 3 havi folyamatos munkaviszony mellett szeretnek hitelezni, de olyan esetről is tudok, ahol hosszú munkaviszony mellett is elutasították a hitelkérelmet arra hivatkozva, hogy a munkáltató cég 5 éven belül alakult.
2. A JTM számítása során figyelembe veszik a hitelkártyákat (akkor is, ha a hitelkeretet a vevő sosem használta fel, tehát nincs tartozása), a diákhitelt, a munkáltatói kölcsönt és azt is, ha korábban valaki más kölcsöntörlesztéséért kezességet vállaltunk.
3. Ügyvédi praxisomban hallottam olyan esetről is, hogy a vevő azért nem kapott hitelt, mert a bankkártya előzményeiből kiderült, hogy rendszeresen szerencsejátékozott.
4. Ha egészen biztosra szeretnénk menni, akkor a kellemetlen meglepetéseket igazából csak egy lakáshitel előminősítés, vagy más néven előzetes hitelbírálat segít elkerülni.

A hitelbiztosítéki érték vagyis a forgalmi érték jelentősége 

Ha a JTM megfelelő, az MNB akkor is fontosnak tartja, hogy az adós a megfelelő hitelbiztosítéki értékű ingatlanra költse a bank pénzét. Alapesetben a jelzálogjog fedezete mellett nyújtott forinthiteleknél az ún. "kitettségnek" a hitelkérelem elbíráláskori értéke nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át, pénzügyi lízingnél 85%-át.

Hogy a fentieket megértsük, először is érdemes definiálni a forgalmi értéket, illetve a hitelbiztosítéki értéket, hiszen ezek nem azonosak a vételárral. A 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet az ingatlanok forgalmi értéke megnevezést használja, az értékbecslésekben és sokszor az internetes leírásokban mégis a hitelbiztosítéki érték kifejezésekkel találkozunk. 

Ennek oka, hogy a forgalmi érték számítását szintén egy jogszabály, a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről szóló 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet határozza meg. Ami ezen rendelet szerint piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékeléssel, vagy statisztikai alapú értékeléssel (ez csak refinanszírozás esetén alkalmazható!) óvatos becsléssel készült szakvélemény alapján egy ingatlan ún. hitelbiztosítéki értékének tekinthető, az az 32/2014. (IX. 10.) MNB fogalomhasználatában forgalmi értéknek minősül.

A  hitelbiztosítéki, vagyis a forgalmi értéket egy értékbecslő állapítja majd meg, tehát végső soron ekkor dől el, hogy az adott ingatlan megfelelő-e a számunkra.

A 50 000 000 Ft forgalmi értékű ingatlan esetében a maximálisan felvehető hitel összege a következő:

1. Fiatal, első lakásvásárlókra vonatkozó kedvező szabály esetén (90%-os kitettség): 45 000 000 Ft
2. Standard jelzáloghitel esetén (80%-os kitettség): 40 000 000 Ft
3. Pénzügyi lízing esetén (85%-os kitettség): 42 500 000 Ft

Új szabályok 2024-től a fedezeti érték kapcsán

2024-től változnak a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet hitelbiztosítéki érték számításáról szóló szabályai, vagyis a fedezeti érték kapcsán ismert ún. 80%-os szabály!

2024. január 1. napától a fent ismertetett alapesettől eltérően, ha az ügyfelek még nem töltötték be a 41. életévüket és egyikük sem rendelkezett lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal (kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkeztek, amely – a tulajdoni hányad mértékétől függetlenül – jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt), akkor a kitettség hitelkérelem elbíráláskori értéke nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 90%-át!

A bank a kedvezményre jogosító feltételek fennállásáról az ügyfél, illetve adóstársak esetén az ügyfelek írásbeli nyilatkozata és az ingatlan-nyilvántartás adatai alapján győződik meg.

Ingatlan értékbecslés nagy vonalakban

Hogy ne érjék az ügyfeleket kellemetlen meglepetések, mindig azt szoktam tanácsolni, hogy érdemes legalább alapszinten megismerkedni az ingatlan értékbecslés alapszabályaival - annak érdekében, hogy végül a megfelelő lakást, vagy házat választhassuk ki. 

Először is fontos, hogy a bankok a tárolókat, garázsokat, teremgarázs beállókat nem hitelezik, éppen ezért a banki értékbecslés tárgya is mindig maga a lakóingatlan. Ha a kinézett hirdetés alapján a vételárban ilyen plusz ingatlanok is beleértendők, akkor azok a 80 %-os szabály alkalmazásánál figyelmen kívül maradnak.

A folyósított kölcsönök hosszú lejáratából adódóan az ingatlannak csak azokat a tulajdonságait veszik figyelembe, amelyek nehezen változtathatóak, várhatóan éveken át állandóak maradnak. Logikusan következik ebből, hogy a lakás berendezése sosem tárgya az értékbecslésnek, tehát a bútorokat – igény esetén – mindenképpen önerőből kell megvásárolnunk és ezek ellenértéke a 80%-os szabálynál sem kerül számításba. A hitelbiztosítéki érték - lakóingatlanokat esetén - általános forgalmi adót is tartalmaz.

Az értékbecslés eredményeként elkészített értékelési szakvélemény 90 napig használható.

Összegzés

Az elmúlt években az MNB abszolút prioritásként kezeli, hogy a fogyasztók túlzott eladósodását megakadályozza. Emiatt került bevezetésre központi, bankfüggetlen szabályként a JTM és a hitelbiztosítéki érték is - lényegében ettől függ, hogy egy ember fizetése mekkora részben fordítható hiteltörlesztésre.

A Magyar Nemzeti Bank közérthető tájékoztatói a fogyasztóvédelemről itt, az eladósodás kockázatairól pedig itt találhatóak. 

Nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy a bankok nem csak az adóssal és az ingatlannal, de az adásvételi szerződéssel szemben is komoly követelményeket támasztanak!

Amennyiben további kérdése lenne a fentiekkel kapcsolatban, tekintse át díjszabásunkat és  ne habozzon felvenni velünk a kapcsolatot!