Fizethetünk-e kriptoeszközzel ingatlan adásvétel esetén?

Miért fizetne valaki kriptoeszközzel ingatlanért?

Hosszú ideig sem az uniós, sem a hazai jogalkotók figyelmét nem kötötte le a kriptoeszközök piaca, 2024-re azonban ez a helyzet egyértelműen és gyökeresen megváltozott. Az újonnan megjelent, kriptoeszközöket szabályozó EU-rendelet (MiCA) hatálya a legnépszerűbb, úgynevezett általános kriptoeszközökre, például a Bitcoinra is kiterjed. Emellett tavasszal hatályba lépett a hazai 2024. évi VII. törvény (az ún. Kriptotv.) is, így elérkezett az idő, hogy a magyar ügyvédek is szembenézzenek a kriptoalapú ügyletek jogi és gyakorlati kihívásaival.

Először tekintsük át, hogy miért lehet előnyös a felek számára, ha a vevő kriptoeszközzel fizeti az ingatlan vételárát?

• Gyorsaság és hatékonyság: A kriptoeszközök lehetővé teszik a gyors, akár pillanatok alatt lebonyolítható tranzakciókat - akár határokon átnyúlóan is.
• Kisebb költségek: A hagyományos banki átutalásokhoz képest a kriptoeszközök tranzakciós díjai általában alacsonyabbak, különösen nagyobb összegek esetén. Ez jelentős megtakarítást eredményezhet a vevő számára.
• Anonimitás és adatvédelem: Bár a kriptoeszközök tranzakciói nyilvánosak a blokkláncon, a felhasználók személyazonossága nem feltétlenül derül ki.
• Alternatív befektetési eszközök kezelése: Számos befektető portfóliójában jelentős kriptoeszköz-állomány van, amelyet szívesen használnának ingatlanvásárlásra anélkül, hogy azokat először hagyományos pénznemre váltanák. Eladói oldalon is előnyös, ha nem kell a pénz kriptoeszközre konvertálásával bajlódni.

Mi számít hivatalosan kriptoeszköznek?

A 2023/1114 MiCA rendelet alapján a „kriptoeszköz” érték vagy jog digitális megtestesítője, amely megosztott főkönyvi technológia vagy hasonló technológia (blockchain) alkalmazásával elektronikusan átruházható és tárolható. 

A MiCA-rendelet négy fő kategóriába sorolja ezeket az eszközöket:

1. E-pénz token (stablecoin): Olyan kriptoeszköz, amelynek elsődleges célja, hogy fizetőeszközként használják, és az értékét egyetlen hagyományos fizetőeszközhöz köti (pl. 1 token = 1 dollár).
2. Eszközalapú token: Olyan kriptoeszköz, amely nem minősül e-pénz tokennek, célja mégis az értékének stabil fenntartása, ezért többféle Fiat-valutához (hagyományos, központi bank által kibocsátott pénzhez), árutőzsdei termékhez, más kriptoeszközhöz, vagy ezek kombinációjához köti az értékét.
3. Felhasználói token: Olyan kriptoeszköz, amely egy adott cég termékét vagy szolgáltatását teszi elérhetővé a token tulajdonosa számára. Gyakorlatilag egy digitális kupon, vagy belépőjegy.
4. Általános kriptoeszköz: Minden olyan kriptoeszköz, amely nem tartozik az előző három kategória egyikébe sem, például a Bitcoin.

Mit jelent mindez egy magyar ügyvéd számára?

A Ptk. alapján megítélendő kérdésekben a kriptoeszköz feltehetően vagyoni értékű jognak minősül, bár kriptoeszközökkel kapcsolatos, polgári ügyszakban született bírósági ítéletek egyelőre nem állnak rendelkezésünkre, ezért a joggyakorlat jelenleg bizonytalan. Annyi bizonyos, hogy a kriptoeszköz nem minősül pénznek (lent ki is fejtem, hogy miért).

Vételár megfizetése kriptovalutával 

A Ptk. kimondja, hogy ingatlan adásvételi szerződés alapján az eladó a lakás/ház, stb. tulajdonjogának átruházására, a vevő a vételár megfizetésére köteles. A vételárat azonban a jogszabály külön nem definiálja. A Ptk. diszpozivitásából és a szerződési szabadság elvéből következően azonban vételár lényegében bármi lehet, amit az eladó a vevőtől az ingatlan ellenértékeként elfogad, így természetesen nincs akadálya annak sem, hogy a vevő az ingatlan vételárát teljes egészében kriptoeszközzel egyenlítse ki.

Az, hogy a vevő nem forint átutalással fizet egy ingatlanért, meglehetősen bevett szokás, gondoljunk csak a csere intézményére, de természetesen számtalan esetben került már sor forinttól eltérő fizetőeszközben (EUR, USD) történő fizetésre is.

Bitcoin és a késedelmi kamat

A késedelmi kamat kérdése a Bitcoinban meghatározott vételárral szerkesztett ingatlan adásvételi szerződéseknél különösen bonyolult lehet, mivel a Bitcoin nem rendelkezik standard késedelmi kamatlábbal, mint a hagyományos valuták. A feleknek természetesen lehetőségük van arra, hogy a szerződésben előre meghatározzák a késedelmi kamat mértékét és számításának módját. Ez a szerződési szabadság elve alapján történhet.

Milyen adózási kihívásokkal jár a Bitcoinban fizetés?

A magyar adóhatóság egyelőre forintban tartja nyilván az adófizetési kötelezettségeket. Ha bitcoinban állapítjuk meg a vételárat, azzal mit kezd vajon a NAV?

Illeték

Egy ingatlan tulajdonjogának megszerzése visszterhes vagyonátruházási illeték-fizetési kötelezettség alá esik. A vagyonátruházási illeték általános mértéke az Itv. alapján az ingatlan forgalmi értéke után 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint. Látható, hogy a hatályos szabályozás értelmében az illeték alapja az ingatlan forintban kifejezett forgalmi értéke.

A forgalmi értéket minden esetben a NAV állapítja meg, de a vagyonszerző a forgalmi értékről nyilatkozhat. Éppen ezért a NAV által a bejelentésre rendszeresített, ún. B400-as adatlapon mindenképpen forintban kell feltüntetni az ingatan értékét. Bitcoinban, de egyébként külföldi pénznemben történő fizetés esetén is célszerű forint összeget rendelni az ügylethez.

SZJA

A vevők illetéket, az eladók személyi jövedelemadót fizetnek az értékesítések után. Az Szja. törvény alapján a jövedelem megállapítása során a bevételt és a költséget ugyancsak forintban kell meghatározni. Nem pénzben, azaz pl. kriptoeszközben megszerzett vagyoni érték esetében a bevétel a vagyoni értéknek a megszerzése időpontjára megállapított szokásos piaci értéke. Ha a piaci érték külföldi pénznemben megállapítható, akkor átváltás is szükséges, méghozzá a Magyar Nemzeti Bank hivatalos devizaárfolyamának alapulvételével.

Ha az eladás után a tulajdonos újabb ingatlant vásárol, akkor a megfelelő értékmeghatározás a cserepótló vétel illetékkedvezmény kapcsán is fontos.

Ügyvédi letét és a kriptoeszközök

Az ügyvédi letét egy olyan jogi konstrukció, amelyben az ügyvéd az őrizetébe vett dolgot, iratot, vagy pénzt meghatározott ideig őrzi és csak előre gondosan körülírt feltételek bekövetkezte esetén adja ki. 

Ingatlan adásvételek esetén bevett szokás mind a pénzletét, mind az okiratletét alkalmazása, de mi a helyzet akkor, ha a vételárat bitcoinban kell kifizetni?

Vételár és a pénzletét

Különösen nagy értékű ügyletek esetén jellemző, hogy a foglalót, vagy a vételár utolsó részletét a vevő első körben ügyvédi letétbe teljesíti és onnan az ügyvéd utalja tovább az eladónak. Ez különösen akkor szokott felmerülni, ha valamilyen átépítési, vagy engedélyeztetési feladatot még az eladó vállalt elvégezni és a birtokbaadásra a szerződéskötést követően hónapokkal kerül sor.

Amennyiben az ügyvéd rendelkezik megfelelő platformmal a kripto-eszközök kezelésére (kripto pénztárca), akkor teljesítési letétbe veheti az ilyen eszközöket. Fontos tudni, hogy az eszközletétet is szigorúan kezelik az ügyvédi kamarai szabályok, azonban az ilyesmit - a pénzletéttel szemben - nem kell a Magyar Ügyvédi Kamara letétkezelési rendszerébe bejelenteni, így a megszokott, fokozott felügyelet sem terjed ki rájuk. 

Tulajdonjog bejegyzési engedély és az okiratletét

Az ún. tulajdonjog bejegyzési engedély elengedhetetlen a vevő tulajdonszerzéséhez. Ezt az engedélyt az eladó - szokás szerint - csak akkor adja meg, ha a vételár kiegyenlített. Amennyiben nem a szerződéskötéskor kerül sor a vételár teljes összegű rendezésére, az ügyvéd ezt az engedélyt okiratletétbe veszi és csak akkor adja be a földhivatalba, ha meggyőződött róla, hogy a vevő a teljes vételárat valóban átutalta az eladónak.

Kriptoeszköz-letét esetén a következő megoldások segíthetnek a letéteményesnek:

• Tranzakció visszaigazolása az eladó részéről: Ez nem újdonság, pénzletét esetén is így járunk el. Gondolnunk kell azonban arra is, hogy az eladó valamiért elérhetetlen lesz.
• Wallet címek ellenőrzése: Az ügyvéd kérheti, hogy mind a vevő, mind az eladó adja meg a bitcoin tárcájuk címét. Ezek alapján a blockchainen maga is meggyőződhet arról, hogy az adott összeget a vevő tárcájából az eladó tárcájába utalták.

Foglaló fizetése kriptopénzzel

Nagyon fontos, hogy a vételárral szemben a Ptk. kizárólag az átadott pénzt tekinti foglalónak. Ez első olvasásra rendben is lenne, hiszen manapság keveseknek jut eszébe terményben, vagy haszonállatban fizetni - na de pénznek számít-e a kriptoeszköz 2024-ben Magyarországon?

Összhangban a 2015/2366 EU irányelvvel a pénzforgalmi szolgáltatás nyújtásáról szóló 2009. évi LXXXV. törvény értelmében pénz:

• a bankjegy, 
• az érme, 
• a számlapénz, és 
• az elektronikus pénz. 

A bankjegy és az érme - összefoglaló nevükön készpénz - nem szorul magyarázatra és jelenti a külföldi fizetőeszközt is. A számlapénz a hagyományos bankszámlákon, pénzforgalmi számlákon tárolt, “átutalható” pénz, az elektronikus pénz pedig a Hpt. alapján egy készpénz-helyettesítő fizetési eszköz. Az elektronikus pénz mögött mindig átutalt, vagy bankkártyával befizetett számlapénz, ritkábban befizetett bankjegy, vagy érme a fedezet áll. Elektronikus pénzt az arra engedéllyel rendelkező kibocsátó adhat ki pl. a Revolut, a Wise, a Barion, vagy a PayPal.

A kriptopénzek tehát nem minősülnek elektronikus pénznek, így a kripto eszközzel megfizetett vételár részlethez sem társulnak a foglaló jogkövetkezményei.

A kriptopénzben fizetett foglaló minek minősül?

A fentiek miatt a már átadott "összeg" jobb híján feltehetően előlegnek minősül, azaz az ügylet meghiúsulása esetén visszajár.

Mi a teendő, ha meghiúsul egy kriptoeszközzel rendezett ingatlanügylet?

Számos okból meghiúsulhat egy ingatlanügylet: pl. valaki él az elővásárlási jogával, vagy a vevő mégsem képes a vételár teljesítésére. A foglalót az eladó bizonyos esetekben megtarthatja, de az előleg, illetve a vételár részletei ilyenkor visszajárnak a vevőnek. 

Ezekre az esetekre érdemes már a szerződéskötést megelőző tárgyalások során megoldást találni. Én a következőket javasolnám:

• A kriptoeszköz pénzértékének visszafizetése: A felek megállapodhatnak abban, hogy a kriptoeszköz vételárnak megfelelő értékét hagyományos fizetőeszközben (pl. forintban vagy euróban) térítik vissza. Ez a megoldás látszólag egyszerűbb lehet, de értelemszerűen figyelembe kell venni a kriptoeszköz árfolyamának esetleges változását az ügylet megkötése és a visszafizetés között.
• A kriptoeszköz visszaadása: A felek dönthetnek úgy is, hogy a kriptoeszközt magát adják vissza. Ez különösen akkor lehet fontos, ha a vevő számára a kriptoeszköz megtartása fontosabb, mint a pénzbeli értéke. Ebben az esetben érdemes megfontolni az ügyvédi letét alkalmazását, hogy biztosítsák a kriptoeszköz biztonságos és megbízható visszaadását.

Összegzés

A kriptoeszközök ingatlanügyletekben való használata egyre gyakoribb, de jogi szempontból még mindig kihívásokkal teli terület. Fontos, hogy mind az ügyfelek, mind az ügyvédek tisztában legyenek a kriptovaluták sajátosságaival, és körültekintően járjanak el az ilyen ügyletek lebonyolításakor.

Mielőtt ilyen ügyletbe vágna bele, fontos, hogy tisztában legyen vele: a kriptoeszközök volatilitása miatt az ingatlanjogügylet időtartama alatt az ár-érték arány jelentősen változhat. Ezt a kockázatot célszerű kezelni az adásvételi szerződésben.

Amennyiben kriptoeszközzel fizetne ingatlanért és ügyvédet keres, kérje egyedi ajánlatunkat!