Az ingatlant terhelő jelzálogjog törlése

A tehermentesítés lépései röviden

Ha röviden össze kellene foglalnom, akkor a tehermentesítés kulcslépései a következők:

1. Terhek azonosítása az ingatlan tulajdoni lapja alapján (jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalmak, de elővásárlási jogok, illetve haszonélvezeti jogok, sőt vezetékjogok is előfordulnak) 
2. Egyeztetés a teher jogosultjával - azaz tipikusan a bankkal
3. Terhek törléséhez szükséges engedélyek beszerzése
4. Terhek törlésével kapcsolatos földhivatali eljárás kezdeményezése

Terhek azonosítása a tulajdoni lap alapján

A leggyorsabban és legbiztosabban egy friss tulajdoni lap segítségével szerezhetünk biztos információkat az ingatlan tehermentes státuszáról. Ügyfélkapu segítségével mindenki évente kétszer igényelhet tulajdoni lapot ingyen.

Ha nem tudjuk hogyan kell a tulajdoni lapot olvasni: a terhek mindig az ingatlan tulajdoni lapjának ún. III. részében szerepelnek. 

A minap kérdezte egy ügyfelünk, aki osztatlan közös tulajdonú ikerházat szeretne venni, hogy ha a III. részen terhet talál, akkor az minden tulajdonostárs tulajdoni illetőségét érinti? A válasz természetesen: nem. A terhek bejegyzésekor a földhivatal mindig utal arra, hogy azok pontosan melyik tulajdonostársat érintik!

A jelzálog fogalma

A jelzálogjog egy biztosíték, tipikusan az eladó bankkölcsönét biztosítja. A jelzálogjog lényege, hogy amennyiben a kölcsönfelvevő nem képes visszafizetni a kölcsönt, akkor a hitelező bank jogosulttá válik arra, hogy az ingatlant elárverezze, vagy eladja. Az eladásból származó bevételből ugyanis a bank visszaszerezheti a kölcsönzött összeget és a kapcsolódó költségeket is.

Önmagában a jelzálogjog nem lenne akadálya az ingatlan eladásának (más kérdés, hogy ki venne jelzálogjoggal terhelt ingatlant), de azért, hogy a bank nagyobb kontrollt tudjon gyakorolni a biztosítéka felett, a jelzálogjogot elidegenítési és terhelési tilalom is biztosítani szokta. Ez már akadályát képezi az adásvételnek, hiszen az az elidegenítés egyik formája.

Ha az eladó el szeretné adni a hitellel terhelt ingatlanát, azt elsősorban a bankkal kell egyeztetnie, hogy melyik az előnyösebb számára:

• az adásvétel előtt visszafizetni a fennmaradó kölcsönt?
• a vételárból törleszteni a fennmaradó kölcsönt?
• új ingatlant felajánlani biztosítékként?

A hitel rendezése az ingatlan eladás előfeltétele

Jelzáloggal terhelt ingatlan eladása esetén két lehetősége van az eladónak: 

Fedezetcsere

Ha az eladó egyúttal új lakást venne, akkor bizonyos esetekben erre az új ingatlanra is átterhelhető a jelzálog. Ha az eladó megtartja a hitelt, akkor a szerződésmódosítás díjával, a közjegyző költségével és a földhivatali eljárási díjjal kell számolnia. 

Ez sokszor előnyösebb megoldás, különösen ha a kölcsön kedvező kamatozású, vagy ha a szerződéskötéskori kedvezmények a végtörlesztéssel elvesznének.

A jelzálog törlése végtörlesztés esetén

Tapasztalatom szerint a jelzálog törlése végtörlesztés esetén a legkönnyebb. A 2010. március 1. napját követően megkötött szerződések esetén jogszabály határozza meg 

• a végtörlesztés feltételeit, 
• a végtörlesztési díjként (költségtérítés) felszámítható költség legmagasabb mértékét (lakáscélú jelzáloghitel: az előtörlesztett összeg 1, illetve 1,5%-a; minősített fogyasztóbarát lakáshitel: az előtörlesztett összeg 1 %-a)

bár a pontos összeget mindig a konkrét szerződés határozza meg. Gyakori, hogy a végtörlesztési díj egy meghatározott összegben (pl. 30 000 Ft) maximált. Fontos tudni, hogy nem illeti meg a hitelezőt költségtérítés, azaz végtörlesztési díj, ha a fogyasztó adós fennálló tartozása nem haladja meg az egymillió forintot és a megelőző tizenkét hónap alatt előtörlesztést nem teljesített.

Gyakran látom, hogy a bankok szerződéskötéskor különböző kedvezményeket kínálnak, például elengedik a folyósítási díjat, vagy visszatérítik az értékbecslés és a közokiratba foglalás díját. Azonban ezekhez a kedvezményekhez igen gyakran olyan feltételek kapcsolódnak, hogy ha egy meghatározott időn belül (1-5 év) végtörlesztés történik, vagy nagyobb összegű előtörlesztésre kerül sor (például a kölcsönösszeg felénél nagyobb mértékben), akkor a szerződéskötéskor elengedett díjakat a bank érvényesítheti.

A végtörlesztési szándékot előre, írásban be kell jelenteni, egyébként a bank az átutalt összeget túlfizetésként tarthatja nyilván a bankszámlán.

Végtörlesztés a vételárból

Ha a végtörlesztés nem oldható meg az eladó saját forrásából még az adásvétel előtt, akkor a vételárat kell (a megfelelő részben) az eladó bankja által végtörlesztésre megjelölt zárolt bankszámlára utalni. 

Ha a vevő önereje elég a tehermentesítésre, akkor a vételár első részletéből történhet a végtörlesztés, egyébként az utolsó részletet a vevő bankja közvetlenül utalja majd át az eladó bankjának. Ha a kölcsön végtörlesztéssel megszűnt, a bank kiadja a jelzálog (és elidegenítési és terhelési tilalom) törlése iránti engedélyt és az eladó köteles intézkedni a jelzálogjog törlése iránt.

Fontos tudni, hogy ha a vevő maga is bankkölcsönből vásárolja meg az eladósorba került ingatlant, akkor azt az adásvételi szerződés megkötésekor csak az eladó által korábban igénybe vett bankkölcsön, vagy lakáscélú állami támogatás/kedvezmény terhelheti - egyébként elképzelhető, hogy a vevő nem fog hitelhez jutni (lásd pl. OTP Bank Nyrt. feltételei). Ha tehát az eladó ingatlant pl. családi, vagy munkáltatói kölcsön jelzálogjoga terheli, akkor a jelzálog törlésének az adásvételt megelőzően meg kell történnie.

Olyan eladóval is találkoztam már, aki személyi kölcsönt igényelt, ahhoz hogy a nem banki jelzálogot mielőbb töröltetni tudja!

Kevésbé ismert családtámogatási kedvezmény hiteltörlesztéshez

A családtámogatási szabályok 2019. óta lehetővé teszik, hogy a második gyermeket vállaló családok 1 millió forinttal, míg a harmadik vagy többedik gyermeket vállalók 4 millió forinttal csökkentsék a korábban felvett jelzáloghitel-tartozásukat. Erről a támogatási formáról további információ itt érhető el.

Jelzálogjog törlése megszűnt jogosult esetén

Amennyiben a tehermentesítéskor szembesül vele a tulajdonos, hogy a hitelt rég visszafizette, a kölcsönt biztosító jelzálogjogot mielőbb törölni kellene, de a hitelező megszűnt, akkor kicsit bonyolultabba a törlés, hiszen egy megszűnt cég volt képviselőjének nyilatkozata pedig nem helyettesítheti a törlési engedélyt. Ilyen esetben végső soron különleges vagyonrendezési eljárást kell kezdeményezni.

CSOK támogatás

Legyen szó új építésű, vagy használt lakásról, ha CSOK jelzálog és elidegenítési és terhelési tilalom terheli az ingatlant, az a vevő tulajdonszerzését mindenképpen lassítja. A családi otthonteremtési kedvezmény fontos feltétele, hogy a támogatott személy és azon gyermek, akire tekintettel a családi otthonteremtési kedvezmény folyósításra került, a CSOK utolsó részfolyósítását követően 10 évig életvitelszerűen az új lakásban kell, hogy lakjon.

Mit tehetünk, ha mégsem tudunk, vagy akarunk megfelelni a fentieknek?

1. Visszafizetjük a CSOK támogatást
2. Új lakásra jegyeztetjük át a CSOK-ot

Jó tudni, hogy ha a CSOK kedvezményt biztosító, Magyar állam javára bejegyzett jelzálogjogot, illetve elidegenítési és terhelési tilalmat akarjuk töröltetni, az a Díjtörvény 32/C. § d) pontja alapján tárgyánál fogva díjmentes.

CSOK elidegenítési és terhelési tilalom törlése visszafizetés esetén

A CSOK rendeletek értelmében, a támogatott személyek (eladók) visszafizetésre kötelesek, ha - az állam javára bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom fennállása alatt - a családi otthonteremtési kedvezmény igénybevételével érintett lakást elidegenítik.

Ilyenkor a CSOK folyósított összegét a lakás elidegenítésére vonatkozó szerződés (azaz az adásvételi szerződés) megkötésének napjától számított, a Ptk. szerinti, de 5%-ot meg nem haladó mértékű késedelmi kamattal növelten kell visszafizetni.

Ezt követően az állam javára bejegyzett jelzálogjog, valamint az azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalom törlése iránt a teljes visszafizetés igazolása után a kormányhivatal intézkedik.

CSOK lakásigény kielégítése új ingatlan vásárlásának útján

Ha azonban a támogatott személyek, vagyis az eladók a CSOK támogatott lakásigényüket lakások cseréjével, vagy a korábban megvásárolt lakás értékesítését követően új lakás építése útján elégítik ki, akkor a családi otthonteremtési kedvezmény visszafizetésével kapcsolatos kötelezettségüket (vásárlási szándék esetében 1 évig; építési szándék esetében három évig) a támogatott személy a lakás elidegenítéséről szóló bejelentés megtételét követő legfeljebb 60 napon belül benyújtott kérelme alapján a kormányhivatal felfüggeszti, amennyiben a támogatott személy az igénybe vett családi otthonteremtési kedvezmény összegét a „10032000-01501315 Kincstár lakáscélú kedvezmények letéti számlára” befizette.

Ha az eladó, vagyis a támogatott személy a családi otthonteremtési kedvezmény igénybevételével vásárolt lakásnak elidegenítését követően, de legfeljebb az elidegenítésről szóló szerződés megkötésének bejelentése megtételét követő 60 napon belül a lakásigényét újabb lakás építése vagy vásárlása útján elégíti ki (azzal, hogy a lakásigény kielégítését szolgáló újabb lakás hasznos alapterületének meg kell haladnia a családi otthonteremtési kedvezménnyel bővített, illetve vásárolt lakás hasznos alapterületét) akkor a következők valamelyikét kell bemutatnia a kormányhivatalnak:

• újabb lakás megszerzését igazoló adásvételi szerződés
• csereszerződés
• használatbavételi engedély
• használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvány
• bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány

A támogatott személy a lakás elidegenítését az erre vonatkozó szerződés megkötésétől számított 30 napon belül köteles a kormányhivatalnak bejelenteni az ezekre vonatkozó iratok egyidejű csatolásával. További tájékoztatást és a kérelmekhez szükséges iratmintákat itt talál.

Magyar állam elidegenítési és terhelési tilalom törlése új lakásra átjegyzett CSOK esetén

Ha a felfüggesztést igényeltük és a fenti iratok valamelyikét bemutattuk, akkor ezt követően a kormányhivatal intézkedik a családi otthonteremtési kedvezmény visszafizetését biztosító jelzálogjognak, valamint elidegenítési és terhelési tilalomnak az ingatlan-nyilvántartásban az újabb lakásra való közvetlen átjegyzése iránt. A felfüggesztés időtartama alatt a támogatott személy kérelmére, amennyiben a másik lakás megszerzése még nem történt meg, a családi otthonteremtési kedvezmény igénybevételével bővített vagy vásárolt lakást a kormányhivatal tehermentesíti.

Mivel a CSOK Plusz kapcsán ugyanúgy jelzálog illeti meg a Magyar Államot, ennél a támogatási formánál azonos szabályok várhatóak.

Ez azért a tapasztalataim szerint a gyakorlatban úgy néz ki, hogy a kormányhivatal kiadja a törlési engedélyt, amit az eladó bevisz a földhivatalba. Mivel az ilyen törlési kérelem illetékmentes, az eladónak további tennivalója nincs is.

Babaváró hitellel kapcsolatos szabályok

A babaváró hitel 2019-es bevezetését követően lassan eljön az ideje annak is, hogy az azt felvevő párok a babaváró hitel visszafizetése kapcsán érvényesülő szabályokat is megismerjék. 

Akiknél csak a gyermekvállalás várat magára, azok 2024. július 9. napján némiképp fellélegezhettek, nem kell azonnal a lakás eladásán gondolkozni, hiszen a 190/2024. (VII. 8.) Korm. rendelet értelmében, ha a gyermekvállalás 5 éves határideje 2024. július 1-je és 2026. június 30-a közötti időszakban jár le, akkor a sokat emlegetett 5 éves határidő 2026. július 1. napjáig meghosszabbodik.

Mivel a babaváró hitel szabad felhasználású, nem érinti közvetlenül az ingatlanok értékesítését, de a büntetőkamatok miatt álláspontom szerint az ezzel kapcsolatos elszámolást is érdemes belekalkulálni a "tehermentesítés" költségeibe.

Földhivatal jelzálogjog törlése

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény értelmében jelzálogjog törlésére - főszabály szerint - ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat, vagy közjegyzői okirat alapján van lehetőség. 

Ha a jelzálog bankhitelt biztosít, akkor sem ügyvéd, sem közjegyző közreműködése nem szükséges, csak egy egyszerű magánokiratot kell beadni a földhivatalba, amit a bank – nevének feltüntetésével – szabályszerűen és nyilvánvalóan azonosítható módon írt alá. 

A törlést személyesen, vagy jogi képviselő (ügyvéd) útján kezdeményezhetjük egy formanyomtatvány segítségével. Javasoljuk az "Ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítására irányuló kérelem I-II." formanyomtatvány használatát. A földhivatalok címéről és nyitvatartási idejükről naprakész információ itt érhető el.

Jelzálog törlés ügyfélkapuval online?

Abban az esetben, ha 

• a bank az összes, törlés alapjául szolgáló iratot fokozott biztonságú elektronikus aláírással látta el (pl. eSzignó segítségével) és
• a kérelmező rendelkezik ügyfélkapuval,

akkor az eljárás elektronikus úton, az e-papír rendszeren keresztül online is kezdeményezhető, egyébként papír alapon, postai úton, vagy személyesen adható be a kérelem az ingatlan fekvése szerint illetékes kormányhivatal földhivatali osztályára.

Ha a jelzálog jogosultja nem bank, de rendelkezik ügyfélkapuval (azaz AVDH hozzáféréssel), akkor nem kizárt, hogy a törlési engedélyt elektronikusan írja alá és azt az ügyvéd elektronikus okiratba foglaltan ellenjegyezze - akár távellenjegyzés segítségével. Ilyen törlési engedélyek esetén is lehetséges az online ügyintézés e-papíron keresztül.

Földhivatal jelzálog törlés díja

A földhivatal akkor törli a jelzálogot, ha a törlési díjat a kérelmező megfizette (CSOK Kedvezmény törlése kapcsán nem kell illetéket fizetni). A jelzálogjog törléséért 2024 július végétől 10.600,- Ft igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetnünk.

Soron kívüli eljárás 16.000,- Ft ellenében, indokolt kérelemmel igényelhető. Sokan azt hiszik, hogy a földhivatali jelzálogjog törlése ügyfélkapu használatával is lehetséges, ez azonban 2025. január 15. napjáig, az e-ingatlan nyilvántartás bevezetésééig csak teljesen elektronikus okiratok esetén van így.

Elidegenítési és terhelési tilalom törlése

Az elidegenítési és terhelési tilalom az azt biztosító jog törlésével lekerül a tulajdoni lapról, de külön is törölhető (2024. július végétől) 10.600,- Ft igazgatási szolgáltatási díj ellenében, ami természetesen a földhivatal részére fizetendő.

A földhivatal jelzálog törlés ideje

A földhivatal általában 60 napon belül jár el, de a zálogjog, az ahhoz kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom kapcsán a széljegyzett beadványok rangsorára tekintet nélkül kell eljárni, így ilyen esetekben gyorsabb ügyintézés várható.

Összegzés

Én aztán tudom: az ingatlan eladásának sok buktatója lehet, és a tehermentesítési folyamat komplexitása gyakran okoz fejfájást az eladóknak - főleg ha az ember még sosem próbált jelzálogot töröltetni a földhivatalban, vagy próbált dűlőre jutni a kormányhivatallal a CSOK elidegenítési és terhelési tilalom kapcsán.

Ha úgy érzi, hogy Önnek is tudnánk segíteni a tehermentesítés során, tekintse át, milyen szolgáltatásokat nyújtunk és vegye fel velünk a kapcsolatot!