E-ingatlan nyilvántartás - 2025. január 15-től

E-ING elhalasztva

A közhiteles adatokat tartalmazó ingatlan-nyilvántartási, térképi és földhasználati adatbázis a mintegy 10 millió magyarországi ingatlan adatát kezeli. A jelenlegi ingatlan-nyilvántartási rendszer szinte az utolsó a nagy állami alrendszerek közül, ahol még mindig kizárólag papír alapú az eljárás. Várható, hogy az új ingatlan-nyilvántartási rendszert más adatbázisokkal is összekapcsolják, így folyamatos lesz az adatkapcsolat a cégnyilvántartással, a lakcímnyilvántartással és a népesség-nyilvántartással is. Az E-ingatlannyilvántartás Lechner Tudásközpont az ingatlan- és földügy fejlesztésére irányuló projektje, amelynek célja a hazai földhivatali eljárások átfutási idejének és költségszintjének csökkentése. Már ami a kormányzati szempontokat illeti, hiszen az e-személyivel, vagy ügyfélkapuval, az ügyvéd előtti személyes megjelenéssel az eladó és a vevő, valamint minden résztvevő fél által aláírandó ügyvédi meghatalmazás bevezetésével a szerződő felekre és az ügyvédekre is jelentős többlet adminisztrációs teher hárul majd, arról nem is beszélve, hogy csak olyan ügyvéd lesz jogosult a földhivatali képviseletre, aki ingatlan-nyilvántartási ügyben jogi képviselet ellátására jogosult.

Az e-ingatlan-nyilvántartás egy E-ING nevű webes felületről érhető majd el, külön felhasználói jogosultságokat biztosítva az állampolgároknak, az ügyvédeknek, közjegyzőknek, végrehajtóknak, banki ügyintézőknek, és a NAV munkatársainak is.

Komoly változásokat hoz az e-ingatlan-nyilvántartás 2025. január 15. napjától

Az e-ingatlan-nyilvántartás az ügyvédeket természetesen leginkább a nyilvántartásba vételhez szükséges képzés és számonkérés kapcsán érdekli. A MÜK már közzétett pár képzési anyagot, eszerint a képzés megvalósulhat e-learning, vagy személyes jelenléti képzéssel is. Képzést tarthatnak a kamarák, de piaci képzési helyek is. A vizsga az elméleti rész 80%-os, a gyakorlati rész 100%-os teljesítése esetén sikerült. Az elméleti részhez készül egy 2-300 kérdésből álló kérdésbank, az online gyakorlati teszt pedig egy saját eszközön történő jogesetmegoldást foglal magában.

Az ügyfeleket (is) érintően a következő főbb változásokra kell számítani:

Ügyleti meghatalmazás elektronikus űrlapon

Korábban a felek bármelyike adhatott papír alapú, ügyvéd által ellenjegyzett, esetleg közokiratba foglalt ügyleti meghatalmazást valamely általa megbízhatónak ítélt személynek, hogy helyette és a nevében adjon el, esetleg vegyen ingatlant. Az új Inytv. hatálybalépését követően az ügyleti meghatalmazásokat is az E-ING rendszerben, elektronikus űrlapon kell megszerkeszteni és hitelesíteni.

Az ügyleti meghatalmazást továbbra is csak a meghatalmazást adó félnek kell hitelesítenie, de neki személyesen meg kell jelenni a lentiek előtt és e-személyazonosító igazolvánnyal, vagy azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással (AVDH) hitelesíteni kell tudni az E-ING rendszerben rendszeresített és megfelelően kitöltött űrlapot.

Kik előtt lehet ügyvédi meghatalmazást hitelesíteni az új Inytv. hatálya alatt Magyaroroszágon?

Röviden és tömören       

1. a jogi képviseletet ellátó közjegyző,
2. a jogi képviseletet ellátó ügyvéd,
3. az ügyvéd helyettesítésére jogosult,
4. az ügyvéd megbízásából eljáró ügyvéd előtt

Kik előtt lehet ügyvédi meghatalmazást hitelesíteni az új Inytv. hatálya alatt külföldön?

Ingatlanra vonatkozó, külföldön kiállított ügyleti meghatalmazás kizárólag akkor lesz majd felhasználható, ha azt magyar közjegyző elektronikus űrlapon rögzítette. A külföldön kelt ügyleti meghatalmazások esetén tehát a közjegyzők nem lesznek megkerülhetőek.

Tulajdonjog bejegyzési engedély csak az E-ING-ben

Bejegyzési engedély nélkül a földhivatal nem jegyzi be egyik vevő tulajdonjogát sem. A bejegyzési engedély eddig egy, az adásvételi szerződésbe foglalt, visszavonhatatlan és feltétlen engedélyt jelentő szerződéses rendelkezés volt, amit külön papíron is meg lehetett tenni. Amennyiben a vevő a vételárat nem egyösszegben teljesíti, az ügyvéd a bejegyzési engedélyt letétbe veszi és csak akkor adja ki (küldi be a földhivatalba), ha a felek valamelyike hitelt érdemlően igazolja, hogy a vételár megfizetésre került.

Az e-ingatlan-nyilvántartás bevezetését követően a bejegyzési engedélyt az E-ING rendszerben kitöltendő elektronikus űrlapon kell majd létrehozni és azt a meghatározott személyek előtt kell majd az eladónak (jogosultnak) e-személyivel, vagy azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással (AVDH) hitelesíteni.

Kik előtt lehet bejegyzési engedélyt hitelesíteni az új Inytv. hatálya alatt?

1. a jogi képviseletet ellátó közjegyző
2. a jogi képviseletet ellátó ügyvéd
3. az ügyvéd helyettesítésére jogosult
4. az ügyvéd megbízásából eljáró ügyvéd
5. külföldön történő hitelesítés esetén az ügyvéddel együttműködésben álló az adott országban ügyvédi tevékenység gyakorlására jogosult európai közösségi jogász, alkalmazott európai közösségi jogász vagy külföldi jogi tanácsadó

Ügyvédi meghatalmazás kizárólag elektronikus űrlapon

Az ingatlan-nyilvántartási ügyben való jogi képviselet ellátására vonatkozó ügyvédi meghatalmazást eddig lényegében a vevő adta meg. Az e-ingatlan-nyilvántartás bevezetését követően az ügyvédi meghatalmazást valamennyi a jog vagy tény bejegyzésével közvetlenül érintett személynek egybehangzóan kell megtennie. 

Ez annyit tesz, hogy mind az eladónak, mind a vevőnek, mind adott esetben pl. a haszonélvezőnek meghatalmazást kell adnia az ügyvéd részére. Feltehetően téves az az értelmezés, miszerint osztatlan közös tulajdon esetén minden, az ügyletben nem érintett, de elővásárlásra jogosult tulajdonostárstól meghatalmazásra lenne szüksége az ügyvédnek.

Míg a meghatalmazás korábban az adásvételi szerződés részét képezte, időnként külön, papír alapú okiratba foglaltan került megadásra, 2025. január 15. napjától az E-ING rendszerben rendszeresített űrlapon kell megszerkeszteni és hitelesíteni.

A hitelesítési kötelezettség nem csak az ügyvédre, de minden ügyfélre is vonatkozik. A feleknek tehát meg kell tudni jelenni a lent meghatározott személyek előtt és e-személyivel, vagy azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással (AVDH), vagyis lényegében ügyfélkapuval hitelesíteni kell tudni az E-ING-ben ebből a célból létrehozott űrlapot. Új okmányok beszerzéséről, elektronikus aláírásról itt írtunk bővebben.

Kik előtt lehet ügyvédi meghatalmazást hitelesíteni az új Inytv. hatálya alatt?

1. a jogi képviseletet ellátó közjegyző
2. a jogi képviseletet ellátó ügyvéd
3. az ügyvéd helyettesítésére jogosult
4. az ügyvéd megbízásából eljáró ügyvéd
5. külföldön történő hitelesítés esetén az ügyvéddel együttműködésben álló az adott országban ügyvédi tevékenység gyakorlására jogosult európai közösségi jogász, alkalmazott európai közösségi jogász vagy külföldi jogi tanácsadó

Az ügyvédi meghatalmazás hitelesítésével az ügyvéd, vagy a javára eljáró, fenti személy azt is igazolja, hogy az elektronikus hitelesítéssel aláírók azonosítását elvégezte.

Mi történik, ha nem rendelkezik a meghatalmazó sem e-személyivel, sem pedig ügyfélkapu hozzáféréssel?

Ha az ügyfél létrehozza a hitelesítendő meghatalmazást az E-ING rendszerben, azt bármelyik kormányablakban, vagy konzulátuson is hitelesíthető – szintén kötelező személyes jelenlét mellett.

Ügyvédi meghatalmazás – időben korlátozva

Az ügyvédi meghatalmazás az utolsó hitelesítéstől (aláírástól) számított 90 napon belül felhasználandó. Kivétel ez alól a tulajdonjog-fenntartással történt adásvétel, mert ebben az ilyen ügyvédi meghatalmazás a felek által meghatározott ideig, határozatlan időre alapított vevői jog esetén legfeljebb öt évig hatályos.

Megszűnik az ingatlanokkal kapcsolatos távellenjegyzés az elektronikus ingatlan-nyilvántartás bevezetésével

Azon túl, hogy az egész ingatlan-nyilvántartás elektronikus iratokon fog majd alapulni, fontos változás, hogy megszűnik az ingatlanokkal kapcsolatos távellenjegyzés lehetősége. Ezt ugyan nem rögzíti egyetlen jogszabályhely sem, de a fentiekben ismertetett személyes megjelenéssel kapcsolatos kötelezettségek ezt egyértelművé teszik.

Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog

Az e-ingatlan-nyilvántartás bevezetését követően megszűnik a függőben tartás és a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyezhetősége. Helyette bevezetik a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot. A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog esetén a bejegyzés az eladás tárgyát képező egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára vonatkozhat. A kérelem széljegyzésétől számított hat hónap elteltét követően a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzés hatályával.

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyezhető határozott, vagy határozatlan időre, de ez utóbbi esetben a földhivatal 5 év után törli az ingatlan-nyilvántartásból.

A tulajdonjog megszerzésekor a vevő tulajdonjogát tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog szerinti bejegyzés ranghelyén kell bejegyezni.

2025. január 15. napjától nem lesz többé papír alapú B400-as adatlap

A 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 112. §-a értelmében a vagyonszerzési illeték megállapításához szükséges nyilatkozatokat a jogi képviselő közvetlenül az adóhatóság informatikai rendszerében teszi majd meg. Az adóhatóság informatikai rendszerét emiatt az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszerből elérhetővé kell majd tenni.

Ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés szerkesztése csak erre feljogosított ügyvédek által

Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (Üttv.) értelmében 2025. január 15. napjától ingatlan-nyilvántartási ügyben bejegyzés alapjául szolgáló okirat szerkesztésére csak olyan ügyvéd lesz jogosult, aki maga ingatlan-nyilvántartási ügyben eljárásra jogosult és ezt az ügyvédi kamarai nyilvántartás visszaigazolja, vagy legalábbis olyan iroda tagja, amelyben egy másik ügyvéd ilyen külön joggal rendelkezik. Az az ügyvéd is szerkeszthet még ingatlannal kapcsolatos rendelkezésről szóló okiratot, aki az előzőekben felsorolt ügyvéd helyettesítésére jogosult - de ő csak a másik ügyvéd irányítása mellett.  

Az ellenjegyzés kapcsán hasonló a helyzet, hiszen ügyvéd csak olyan okiratot ellenjegyezhet, amelyet ő maga, vagy az ügyvédi irodája, esetleg a helyettese szerkesztett.

Ingatlan-nyilvántartási eljárás kizárólag ingatlan-nyilvántartási ügyben jogi képviselet ellátására jogosult ügyvéd által

Továbbra sem kizárt, hogy más ügyvéd folytassa le az ingatlan-nyilvántartási eljárást, mint aki a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot (adásvételi szerződést, ajándékozási szerződést) szerkesztette, de annyi már biztos: ilyen eljárásra csak az az ügyvéd lesz jogosult, akit az ügyvédi kamara által igazoltan ingatlan-nyilvántartási ügyben jogi képviselet ellátására jogosult.

E-ingatlan nyilvántartás és a termőföldek

Köztudomású, hogy a termőföldekkel kapcsolatos ügyletek ügyintézése az aláírástól a tulajdonjog bejegyzésig akár 5-6 hónapot is igénybe vehet. Joggal vetődik fel a kérdés, hogy ha a biztonsági papíron megkötött szerződés 2025. februárjában érkezik be a földhivatalhoz, akkor a kérelmet az új, vagy a régi Inytv. alapján kell-e elbírálni?

A 2024. évi XXIX. törvény értelmében a föld tulajdonjogának megszerzésére irányuló azon szerződések esetében, amelyeknél (i) a hatósági jóváhagyás iránti eljárás 2025. január 15-ét megelőzően megindult, vagy (ii) az adásvételi szerződés közzététele a hatósági jóváhagyás iránti eljárás megindítását megelőzi, és a közzétételére 2025. január 15-ét megelőzően került sor, a megfelelő  biztonsági okmányon elkészített, a felek által aláírt és ellenjegyzett szerződés alapján teljesíthető a kérelem. Természetesen csak, ha a szerződés eredeti példányán szerepel a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásáról szóló záradék.

Az e-ingatlannyilvántartás miatt az ügyvédi regisztráció is elhalasztva

A módosítás az ügyvédeket más okból is érinti, hiszen az új Inytv., illetve az e-ingatlan-nyilvántartási rendszer bevezetését követően az ingatlanokkal kapcsolatos tulajdonjogbejegyzési és minden egyéb ingatlanügyi hatósági eljárásban ügyvédi kamarai nyilvántartásba bejegyzett ingatlan-nyilvántartási ügyben eljárásra jogosult ügyvéd (vagy kamarai jogtanácsos) járhat csak el. Emiatt az Üttv. is többször módosult. A 2024. évi XXIX. törvény 112. §-a értelmében az ezt igénylő ügyvédek kérelmére a területi kamara elnöke az ingatlannyilvántartási ügyben való eljárási jogosultságot legkorábban 2025. január 15-i hatállyal veszi nyilvántartásba. Magát a kérelmet már 2024. október 1. napjától elő lehet terjeszteni.

Bár a területi ügyvédi kamarák már megkezdték a felkészülést a továbbképzések szervezésére, ezt várhatóan tavaszra halasztják.

Az Üttv. 2025. január 15. napjától hatályos rendelkezései értelmében az ingatlan-nyilvántartási ügyben való eljárási jogosultságot az az ügyvéd szerezheti meg, aki a kamarai szabályzatban előírt továbbképzésen részt vett és a számonkérést teljesítette, kiegészítő felelősségbiztosítással rendelkezik (amelynek káreseményenként számított legalacsonyabb összege ötvenmillió forint).