Hogyan történik az eladó földek kifüggesztése?

Miért szükséges a föld adásvételi szerződés kifüggesztése?

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) értelmében a külterületi és zártkerti ingatlanok vonatkozásában - ha a terület mező- vagy erdőgazdasági ingatlannak minősül - adásvételi szerződést elsősorban magyar, vagy uniós tagállami állampolgárok (azaz magánszemélyek) köthetnek. Itt azonban nincs vége a törvényi szerzési korlátoknak (lásd pl. 300 hektáros főszabály szerinti földszerzési maximumot), de a gyakorlatban talán ennél is több fejtörést okoz az elővásárlási jog. Egy jó minőségű földre ugyanis többen is igényt tarthatnak.

Annak érdekében, hogy az arra jogosul az elővásárlási jog megnyílásáról, azaz az adásvételi szerződésről értesüljön, a Földforgalmi törvény úgy rendelkezik, hogy a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzőjének kötelessége a szerződés hirdetményi úton történő közléséről, köznapi nevén a kifüggesztéséről gondoskodni.

Mikor függeszti ki a jegyző a szerződést?

Az adásvételi szerződés hirdetményi úton történő közlésére vonatkozó eljárási szabályokról bővebben a 474/2013. (XII. 12.) Korm. rendeletből tájékozódhatunk. Eszerint a jegyző - 8 napon belül ahhoz képest, hogy a mezőgazdasági igazgatási szerv adásvételi szerződés beérkezését megküldte neki - megküldi a kifüggeszteni való hirdetményt a kormányzati portált üzemeltető szervezetnek.

Ez a szervezet köteles az adásvételi szerződést a jegyző által az adásvételi szerződésen megjelölt közzététel napján közzétenni, és ezzel egyidejűleg a közzététel időpontjáról és tartalmáról a jegyző részére elektronikus úton automatikus igazolást küld. A jegyző köteles meggyőződni arról, hogy az adásvételi szerződés a kormányzati portálon közzétételre került. 

A termőföld kifüggesztés megtekintése hirdetményi úton

A jegyző a közzétételre kerülő adásvételi szerződésre rávezeti 

• a közzététel időpontját 
• az elővásárlásra jogosult jognyilatkozatának megtételére nyitva álló határidő első és utolsó napját és
• a figyelemfelhívást arra, hogy a határidő jogvesztő.

A kifüggesztés ma már az ún. elektronikus tájékoztatási rendszer keretében működő kormányzati honlapon keresztül történik. A kifüggesztett bérleti és adásvételi szerződések az alábbi weboldalon érhetőek el: http://hirdetmeny.magyarorszag.hu/ Azt tapasztalom, hogy a legtöbb ügyfél szereti, hogy nem kell kéthetente végig látogatnia akár 3-4 település önkormányzatának hirdetőtábláját.

Nagyon fontos, hogy a kifüggesztéshez a szerződésben anonimizálni kell az eladó és a vevő nevén, lakcímén vagy értesítési címén, valamint állampolgárságán kívül valamennyi természetes személyazonosító adatot is. 

A szerződés opcionálisan a föld fekvése szerint illetékes polgármesteri hivatal hirdetőtábláján is kifüggeszthető az elektronikus közzététellel megegyező időtartamra. Ez azonban csak tájékoztató jellegű, mert az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló határidő szempontjából az elektronikus közzététel a fontos.

Meddig tart az elővásárlási jog gyakorlására nyitva álló határidő?

Az elővásárlási jog jogosultja a http://hirdetmeny.magyarorszag.hu/ portálon való közzétételt követő 30 napos jogvesztő határidőn belül tehet az adásvételi szerződésre elfogadó, vagy az elővásárlási jogáról lemondó nyilatkozatot. Ez a kifüggesztés időtartama.

Az elővásárlásra jogosult  a jognyilatkozatát a jegyző részére személyesen adja át. 

Kinek van elővásárlási joga termőföldre?

Hogy kinek van elővásárlási joga termőföldre, az részben attól is függ, hogy a termőföld szántó, kert, szőlő vagy gyümölcsös-e, de az is számít, hogy rekreációs célú föld adásvételi ügyletet kötünk-e.

Mostanában sokat dolgozom zártkertekkel, ezért az egyszerűség kedvéért nézzük meg, hogy kinek van elővásárlási joga egy termőföldnek minősülő zártkertre:

Mikor kizárt az elővásárlási jog gyakorlása?

Ezekben az esetekben a szomszédoknak és más jogosultaknak nincs elővásárlási joguk a föld megvásárlására:

1. Családon belüli adásvétel: Ha a föld eladója és vevője közeli hozzátartozó (pl. házastárs, szülő, gyermek, testvér), akkor az elővásárlási jog nem érvényesül.
2. Közös tulajdon megszüntetése: Ha a vevő már legalább 3 éve tulajdonosa egy résznek a földből, és az adásvétellel a közös tulajdon megszűnik, akkor nincs elővásárlási jog.
3. Gazdaságátadás: Ha a föld gazdaságátadási szerződéssel kerül átruházásra, az elővásárlási jog nem érvényesül.
4. Szociális célok: Ha a földterületet a Földforgalmi törvény 11. § (2) bekezdés c) pontjában meghatározott célból (pl. közfoglalkoztatás, szociális földprogram) vásárolják meg, nincs elővásárlási jog.
5. Rekreációs célú földszerzés: Ha a földterületet rekreációs célból (pl. üdülőház építése) vásárolják meg, nincs elővásárlási jog.
6. Állami tulajdonba kerülés: Ha a földet az állam vásárolja meg, nincs elővásárlási jog.
7. Résztulajdonosi vételi jog: Ha a vevő már résztulajdonosa a földnek, és a vételi joga alapján szerzi meg a teljes tulajdont, nincs elővásárlási jog.
8. Temető létesítése: Ha a földet egyház vagy vallási szervezet vásárolja temető létesítése vagy bővítése céljából, nincs elővásárlási jog.
9. Mezőgazdasági termelők szerzése: Ha a vevő legalább 3 éve lakik egy, a földterülettől legfeljebb 20 km-re lévő településen, mezőgazdasági üzemmel rendelkezik, és a vásárlással együtt a földterülete nem haladja meg a 10 hektárt, akkor nincs elővásárlási jog.

Mi történik a kifüggesztés időtartama után?

Ha lejárt a kifüggesztés, a jegyző a beérkezett elővásárlási nyilatkozatokról jegyzéket készít, és megküldi az illetékes mezőgazdasági igazgatási szervnek, vagy az eladónak, attól függően, hogy a föld eladása hatósági jóváhagyáshoz kötött-e.

Ha több elővásárlásra jogosult van, az igazgatási szerv rangsorolja őket a törvény által meghatározott sorrend szerint. Ha senki sem élt az elővásárlási joggal, vagy minden elővásárlási jogosult jognyilatkozata érvénytelen, akkor a vevő eggyel jobb helyzetben van, de még mindig távol van attól, hogy tulajdonos lehessen.

Azt ugyanis a mezőgazdasági igazgatási szerv dönti el, hogy az adásvételi szerződést jóváhagyja-e. Ehhez még beszerzi a helyi földbizottság állásfoglalását is.

Az eljárás végén a földhivatal bejegyzi az arra jogosult tulajdonjogát.

Összegzés

Tegyük fel, hogy egy földtulajdonos el akar adni egy 5 hektáros szántóföldet. A szomszédos földtulajdonosnak elővásárlási joga van a területre. A gazda elkészíti az adásvételi szerződést a vevővel, és benyújtja a hatóságoknak jóváhagyásra. A szerződést jóváhagyják, és közzéteszik. A szomszédos földtulajdonos 30 napon belül eldöntheti, hogy meg akarja-e vásárolni a földet az eladó által megkötött áron. Ha igen, akkor az eladó köteles neki eladni a földet.

Amennyiben további kérdései lennének, tekintse meg szolgáltatásainkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!