Kinek van elővásárlási joga zártkerti ingatlanra?

A Földforgalmi törvény és a zártkert

Zártkert az az ingatlan, amelyiknek a tulajdoni lapján "zártkert" kifejezés szerepel, de mellette nem került feltüntetésre, hogy "művelés alól kivett". Az ilyen ingatlanok esetén érvényesül a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény), ami kimondja, hogy termőföld megvásárlására belföldi természetes személy és tagállami állampolgár jogosult. 

A Földforgalmi törvény hatálya alá tartozó ingatlanok kapcsán fontos tudni, hogy az adásvételi szerződésben a vevő (bizonyos kivételekkel) köteles vállalni, hogy 

• a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és 
• ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, továbbá 
• a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja!

A lakóépület létesítése szerencsére a kivételek közé tartozik! Éppen ezért zártkert akkor is biztonsággal vásárolható, ha ugyan termőföld, de építkezni szeretnénk rá.

Az elővásárlási jogra jogosultak (termőföld)

Termőföldnek minősülő zártkert eladása esetén az alábbi sorrendben illeti elővásárlási jog a felsoroltakat:

Mikor nem áll fenn az elővásárlási jog?

A földforgalmi törvény értelmében nem áll fenn elővásárlási jog a következő esetekben:

1. A közeli hozzátartozók közötti adásvétel esetén.
2. Az adott földben legalább három éve tulajdonrésszel rendelkező vevő által kötött, a közös tulajdon megszüntetését eredményező adásvétel.
3. A földnek ún. gazdaságátadási szerződéssel történő átruházása esetén.
4. Rekreációs célú földszerzés esetén!
5. Az állam szerzése estén.
6. A részarány-tulajdonost megillető vételi jog gyakorlása útján történő földtulajdonszerzés esetén.
7. Egyházi temetők esetén.

A zártkert kifüggesztés menete

A föld eladása esetén a földre vonatkozó adásvételi szerződést a felek aláírásától számított 8 napon belül a mezőgazdasági igazgatási szerv részére meg kell küldeni jóváhagyás céljából. 

A mezőgazdasági igazgatási szerv először egy ún. "előzetes vizsgálatot" folytat le, ha itt minden rendben megy, akkor hivatalból elrendeli a szerződés közzétételét - az adásvételi szerződést pedig megküldi a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzőjének. Ez az ún. kifüggesztés. A kifüggesztésre való alkalmasság megállapítása sajnos még nem minősül az adásvételi szerződés hatósági jóváhagyásának.

A kifüggesztés tartama (2023. július 1. óta) 30 nap!

Anonimizált elektronikus kifüggesztés

A személyes adatoktól mentesített adásvételi szerződés hirdetményi úton történő közlése az elektronikus tájékoztatási rendszer keretében működő kormányzati honlapon történő közzététellel valósul meg. 

A szerződés tájékoztató jelleggel a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat polgármesteri hivatala hirdetőtábláján is kifüggeszthető az elektronikus közzététellel megegyező időtartamra.

A zártkerti elővásárlási jog gyakorlásának részletszabályai

Egy adásvételi szerződésben vagy elfogadó jognyilatkozatban több elővásárlásra jogosult közösen is gyakorolhatja e jogosultságát. Arra azonban figyelni kell, hogy az elővásárlásra jogosultak sorrendjének megállapítása során az elővásárlási jogot közösen gyakorló jogosultak ranghelyének meghatározásakor azt a jogosultat kell figyelembe venni, aki közülük a jogosulti rangsor szerint az utolsó helyen áll!

Az elővásárlási jog jogosultja 30 napos jogvesztő határidőn belül tehet az adásvételi szerződésre elfogadó, vagy az elővásárlási jogáról lemondó jognyilatkozatot. A nyilatkozattételi határidő az adásvételi szerződésnek a kormányzati portálon történő közzétételét követő napon kezdődik. Az elővásárlásra jogosult a jognyilatkozatát a jegyző részére személyesen adja át.

Az elfogadó jognyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. Az elfogadó jognyilatkozatban meg kell jelölni az elővásárlási jogosultság jogalapját, továbbá ha az elővásárlási jog törvényen alapul, akkor az elfogadó jognyilatkozatban azt is meg kell jelölni, hogy az elővásárlásra jogosult mely törvényen és az ott meghatározott sorrend melyik ranghelyén gyakorolja az elővásárlási jogát.

Az elővásárlási joggal kapcsolatos jognyilatkozatában az adásvételi szerződést teljes körűen kell elfogadni.

Mezőgazdasági igazgatási szerv általi jóváhagyás

A mezőgazdasági igazgatási szerv a kifüggesztés végét követően a jegyző által megküldött okiratok beérkezésétől számított 15 napon belül dönt az adásvételi szerződés jóváhagyásáról.

Az adásvételi szerződés jóváhagyására irányuló eljárásban a helyi földbizottság is állást foglal arról, hogy az adásvételi szerződés megfelel-e a földforgalmi törvényben (23/A. §) rögzített feltételeknek. A helyi földbizottság 30 napon belül adja ki az állásfoglalását.

A jóváhagyásról a mezőgazdasági igazgatási szerv – a helyi földbizottság állásfoglalásának beérkezése napját követő naptól számított 15 napon belül – önálló határozatot hoz, és ezzel egyidejűleg az adásvételi szerződést záradékkal látja el.

Ha az eladó az adásvételi szerződésben megadta a vevő javára szóló bejegyzési engedélyt, a mezőgazdasági igazgatási szerv a döntését közli az ingatlanügyi hatósággal is, egyébként a földhivatallal az eljáró ügyvéd kommunikál.

Összegzés

A zártkertek egy része ma is termőföld területként nyilvántartott, ami megnehezíti és jelentősen meg is hosszabbítja az értékesítésüket. Termőföldek esetén nem ritka az elővásárlási jog kijátszása sem. Ennek ellenére a zártkerti adásvételek töretlen népszerűségnek örvendenek. Ha a zártkerti ingatlanok beépíthetősége is érdekli, olvassa el vonatkozó cikkünket!

Amennyiben ügyvédre lenne szüksége zártkerti ingatlan megvásárlása kapcsán, tekintse meg ajánlatunkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!