Az ingatlanvásárlás menete lépésről lépésre

Előkészületek a megfelelő ingatlan felkutatása érdekében

Az ingatlanvásárlás első és talán legfontosabb lépése a megfelelő ingatlan megtalálása. Ez a szakasz alapos tervezést és – valljuk be – önismeretet igényel, hiszen az otthonunk kiválasztása hosszú távú döntés, ami sok tényezőtől függ.

Először is, érdemes átgondolni a következőket:

• Milyen ingatlant keresünk? – Új építésű, vagy használt lakást, esetleg felújítandó házat? Mekkorák a méretbeli igények, fontos a környék?
• Költségvetés megtervezése – Érdemes átgondolni minden költséget, amely az ingatlanvásárlás menetéhez kapcsolódik, beleértve a lakáshitel formáit (fix vagy változó kamatozású hitelek), a futamidőt, a kamatokat és a JTM-et. Ne feledkezzünk meg a babaváró támogatásról és az illetékkedvezményekről sem, amelyek jelentősen csökkenthetik a vásárlás költségeit.
• Piackutatás – Nagyon fontos az ingatlanhirdetések tanulmányozása hosszú időn keresztül, de akár Reddit, vagy Facebook csoportokban is lehet érdeklődni a helyi viszonyokról.
• Igények listázása – Hány szobára van szükség, milyen az ideális kert mérete, milyen szolgáltatások és iskolák legyenek 5 km-en belül.

A lakásvásárlás költségei a lakásvásárlás menete során

Az első és legfontosabb, hogy gondosan előre megtervezzük az ingatlanvásárlás költségvetését! Ezek közül a legfontosabbak:

• Ügyvédi díj – Az ügyvéd díjazása általában a vételár 0,5 - 1 %-ban kerül meghatározásra.
• Földhivatali díj – A tulajdonjog bejegyzésének díja (2024. július végétől) 10.600 Ft ingatlanonként.
• Ingatlanközvetítői díj – Az ingatlanközvetítői díj jellemzően az eladót terheli, de a vevő is belekalkulálhatja a vételárba.
• Vagyonszerzési illeték – Az új tulajdonost a NAV felhívja a vagyonszerzési illeték megfizetésére, amely általában a vételár 4%-a.
• Felújítási és bebútorozási költségek - Ezek az ingatlan egyedi adottságaitól és az igényeinktől függő, de jellemzően nagy tételek.

Házvásárlás szakértővel

Az ingatlanvásárlás folyamata sokszor bonyolult lehet, ezért érdemes mielőbb felvenni a kapcsolatot a megfelelő szakértőkkel. Ha a kinézett ingatlan kapcsán döntési nehézségekbe ütközünk, így mindenképpen lesz kihez fordulni:

• Ügyvéd – Az ingatlan adásvételi szerződés egy bonyolult jogi dokumentum, amelyhez kötelező ügyvéd, vagy közjegyző bevonása. Az ügyvéd a jogi szempontokat figyelembe véve ad tanácsot, és segít átlátni a részleteket.
• Ingatlanközvetítő – Egy tapasztalt ingatlanközvetítő is nagy segítség lehet, hiszen sok hasznos információval szolgálhat a helyi piacról, az árakról és a tárgyalási stratégiákról.
• Műszaki szakember – Egy statikus, földmérő, építész, vagy más műszaki szakember segíthet az ingatlan állapotának felmérésében, és abban, hogy a rejtett hibák szemmel felismerhetőek legyenek.

A megfelelő lakás, vagy ház azonosítása

Gyakorlat teszi a mestert - érdemes minél több ingatlant „megtekinteni”, hogy kialakuljon a megfelelő rutin. Mindenkinek ajánlom, hogy járja be a környéket, ahol ingatlant szeretne vásárolni, figyeljen a "kiadó" vagy "eladó" táblákra és minél többet érdeklődjön a helyiektől.

Az ingatlan alapos vizsgálata: mire figyeljünk a bejáráskor?

Az ingatlan megtekintése és állapotfelmérése kritikus pont az ingatlanvásárlás menetében: Készítsünk fotókat, jegyzeteket és tegyünk fel minél több kérdést az eladónak vagy az ingatlanközvetítőnek.

Az alábbi ellenőrzőlistával segít az ingatlan műszaki állapotának felmérésében:

Külső ellenőrzés

• Tető és vakolat – Ellenőrizze a tető állapotát, hogy nincsenek-e rajta sérült cserepek vagy beázások nyomai. A vakolat esetében figyeljen a repedésekre, a leválásra és a vizesedésre. Próbáld ki az ajtókat és ablakokat, és győződj meg róla, hogy a parkolási lehetőség megfelelő.
• Nyílászárók és parkolási lehetőség – Próbálja ki az ajtókat és ablakokat, és győződjön meg róla, hogy a parkolási lehetőség megfelelő.
• Kert, kerítés és környezeti állapot – Nézze meg a kert és a kerítés állapotát, illetve tájékozódjon a szomszédokról és a környezeti adottságokról.

Belső ellenőrzés

• Falak és padló – Keresse a vizesedés, penész, repedések jeleit, és vizsgálja meg a padló állapotát.
• Vízvezeték és fűtési rendszer – Ellenőrizze a vízvezetékeket, és kérdezze meg, milyen a fűtési rendszer állapota és karbantartási igénye.
• Elektromos hálózat – Vizsgálja meg a kapcsolókat, konnektorokat, és kérdezze meg, hogy az ingatlan megfelel-e a biztonsági előírásoknak.
• Fürdőszoba és konyha – Nézze meg a szaniterek állapotát, és győződjön meg róla, hogy minden berendezés működik.

Miért fontos meggyőződni arról, hogy az ingatlan mérete valóban akkora mint a hirdetésben?

Az ingatlan mérete az egyik legfontosabb tényező az értékelés és az ár meghatározása szempontjából. Amennyiben a hirdetésben szereplő négyzetméter nem egyezik a valósággal, az komoly gondot okozhat a hitelt megelőző értékbecslés során. Végül, az ingatlan tényleges méretének ellenőrzése hozzájárulhat a megfelelő ártárgyaláshoz és a tisztességes adásvételhez.

Kulcsfontosságú jogi kérdések az ingatlanvásárlás során

A műszaki szempontokhoz hasonlóan fontos az ingatlan jogi státusza:

• Tulajdonjog – Az ingatlan tulajdoni lapja egy olyan hivatalos dokumentum, amely tartalmazza az ingatlan összes fontos adatát, beleértve a tulajdonos nevét, az ingatlan méretét és az esetleges terheket. A tulajdoni lap segítségével ellenőrizhető, hogy az ingatlan per- és tehermentes-e.
• Elővásárlási jogok vizsgálata - Bizonyos esetekben lehetnek olyan személyek, akik elővásárlásra jogosultak (például közös tulajdonosoknak, az önkormányzatnak). Fontos, hogy ezt a kérdést tisztázzák a felek a vásárlás menete során.
• Építési és használatbavételi engedélyek, valamint a valóság – különösen a későbbi hitelezhetőség szempontjából elengedhetetlen, hogy a családi ház mérete, elhelyezkedése megfelel az ingatlan-nyilvántartás adatainak.
• Szavatosság és jótállás új építésű lakásoknál - A rejtett hibákért minden tulajdonos szavatossággal tartozik. Az új építésű házba beépített anyagokra és berendezésekre jótállási jegyet kellett kapnia az eladónak.
• Közös költség - Érdeklődj a várható közös költség mértékéről és ismerd meg a társasház működését (alapító okirat, szervezeti és működési szabályzat, közgyűlési döntések, stb.)
• Használati megosztás és közös tulajdon kérdései - Ha az ingatlan egy ikerház része, fontos ismerni a használati megállapodást.
• Vételár és fizetési ütemezés – Érdemes a felek által elfogadható vételár fizetési feltételekről mielőbb egyeztetni.
• Energetikai tanúsítvány – Fontos tudni, hogy rendelkezésre áll-e érvényes energetikai tanúsítvány.
• Villamos biztonsági felülvizsgálat – A villamos biztonsági felülvizsgálat 2024-ben minden adásvételnél kötelező - még az ingatlanvásárlás előtt!

Az adásvételi szerződés megkötése

Az adásvételi szerződés az ingatlanvásárlás legfontosabb dokumentuma. Ügyvéd (esetleg közjegyző) készít el, és abban rögzítésre kerülnek az ingatlanvásárlás főbb feltételei:

• Az eladó és a vevő adatai – A szerződésben fel kell tüntetni a felek személyes adatait, címét, és azonosítóit.
• Az ingatlan adatai – Pontosan meg kell határozni az ingatlan címét, helyrajzi számát és tulajdoni lapján feltüntetett adatait.
• Foglaló - Ad-e a vevő és ha igen, akkor a foglaló mikor jár vissza?
• Vételár és fizetési feltételek – A vételár (előleg), a fizetési ütemezés, és a vételár kifizetésének módja és határideje.
• Birtokbaadás feltételei – A birtokbaadás időpontja, és a birtokbaadás feltételei (pl. közműátírással kapcsolatos vállalások).
• Az esetleges szavatossági igények – Nem feltétlenül elég a megtekintett állapot rögzítése, sőt van, amikor az eladó a szavatosság teljes kizárását kéri.

A szerződést mindkét félnek alá kell írnia az ügyvéd jelenlétében, esetleg távellenjegyzés segítségével, bár ezt a lehetőséget az e-ingatlan-nyilvántartás hamarosan megszünteti. Az ügyvéd ezt követően ellenjegyzi a szerződést.

A vételár megfizetése és a tulajdonjog bejegyzése

A vételár megfizetése és a tulajdonjog bejegyzése az utolsó lépések az ingatlanvásárlás során.

Hitelből vagy készpénzből vásárolsz?

A lakásvásárlás menete hitellel – A lakáshitel kiválasztása majd a banki hitel igénylése mindig időigényes, bár a folyamat előminősítéssel lerövidíthető. Hitel esetén elengedhetetlen a vételár több részletben való megfizetése és az ügyvédi okiratletét alkalmazása.

A készpénzes lakásvásárlás menete – A készpénzes vásárlás előnye, hogy gyorsabb, azonban az eladó és a vevő számára is biztonságosabb lehet, ha a vételár nem több részletben kerül kifizetésre.

Tulajdonjog bejegyzése

Az adásvételi szerződés megkötése után az ügyvéd benyújtja a földhivatalhoz a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet. A földhivatal megvizsgálja a kérelmet, és ha minden rendben van, illetve az ügyvéd a tulajdonjog bejegyzési engedély benyújtásával igazolja, hogy a vevő a teljes vételárat megfizette – a földhivatal bejegyzi az új tulajdonost a tulajdoni lapra.

Birtokbaadás, közműátírás

A birtokbaadás általában a vételár teljes kifizetése után történik, de el lehet térni az adásvételi szerződésben foglaltaktól. A birtokbaadáskor az eladó – általában a helyszínen – átadja az ingatlan kulcsait. A felek közösen ellenőrzik az ingatlan állapotát, és erről jegyzőkönyvet vesztek fel, amiben például rögzítik a mérőórák állását. A birtokbaadáskor célszerű alaposan átnézni az ingatlant! A birtokbaadáskor még könnyebb észrevenni az esetleges hibákat és ezeket a közösen aláírt jegyzőkönyvben rögzíteni.

Ha erre eddig nem került sor, az eladó átadja a közüzemi szolgáltatók és a közös képviselő nyilatkozatát a tartozásokról (azok hiányáról). A birtokbaadás végén az eladó és a vevő sokszor együtt mennek el a közüzemi szolgáltatókhoz átírni a megfelelő közszolgáltatási szerződéseket. A közművek átírásához érdemes előre felkészülni. Gyűjtse össze a szükséges dokumentumokat, mint például a személyi igazolványát, a lakcímkártyáját és az adásvételi szerződést. Az átírást személyesen vagy online is intézheti az adott szolgáltató ügyfélszolgálatán, vagy az e-közmű oldalon.

Fontos tudni, hogy lehetőség van részleges birtokbaadásra is, például ha felújítást tervez a vevő. A birtokbaadással a kárveszélyviselés is átszáll a vevőre, tehát az ezt követően keletkező károkért már ő felel.

Illetékfizetés

Az illeték lényegében egy adó, amit vevő fizet az államnak ingatlanvásárlás esetén. A vagyonszerzési illetéket az adóhatóság (NAV) veti ki, miután az ingatlanhivatal továbbította az adásvételi szerződést. Az ingatlan adásvétel illetéke az ingatlan forgalmi értékének 4%-a, bár számtalan illetékkedvezmény ismert. 

Fontos, hogy nem a vételár, hanem a NAV által megállapított forgalmi érték számít! Ez lehet magasabb is, mint a vételár, ha a NAV úgy ítéli meg, hogy az ingatlan többet ér.

Összegzés

Az ingatlanvásárlás összetett folyamat, amely alapos előkészületeket igényel. Fontos az ingatlan kiválasztása, az anyagi tervezés, a szakértők bevonása és az adásvételi szerződés megkötése. A részletes ellenőrzés, jogi ügyek, a vételár kifizetése és a tulajdonjog bejegyzése mind elengedhetetlen lépések a sikeres vásárláshoz.

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!