Kivitelezői garancia - komplett útmutató újépítésű ingatlanokhoz

Az új építésű ingatlanokkal kapcsolatos jótállás

A jótállás (köznapi elnevezéssel: garancia) annyit tesz, hogy az eladó/kivitelező (vagy akit erre jogszabály kötelez) felelős azért, hogy az új építésű ház, vagy lakás a birtokbaadáskor megfelel mindazoknak a követelményeknek, amelyeket 

• a szerződés, és
• a jogszabályok előírnak. 

Új építésű lakások esetén a jótállást nem csak a Ptk., de a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) kormányrendelet is szabályozza.

A Korm. rendeletben előírt jótállás lényege, hogy aki ilyenre kötelezett, azt (és nem a jótállást követelőt) terheli a felelősség, hogy bizonyítsa, a vevő által felfedezett hiba a birtokbaadás után keletkezett és az nem az ő tevékenységére vezethető vissza.

Kit terhel a jótállással kapcsolatos felelősség?

A fenti Korm. rendelet alapján a jótállással kapcsolatos felelősség elsősorban a kivitelezési szerződés alapján építési, szerelési munkát végző személyt, azaz a kivitelezőt terheli. 

A jótállási jogokat a lakás (lakóépület) vagy építmény tulajdonosa, az értékesítést megelőzően pedig a megrendelő a kivitelezést végző vállalkozóval, vagy az általa javításra kijelölt személlyel, illetve szervezettel szemben érvényesítheti. Amennyiben a kivitelező megtagadja az eljárást, első körben a fogyasztóvédelmi hatósághoz is lehet fordulni.

Jótállás második tulajdonos esetén

A jótállás nem kizárólag azt a vevőt illeti meg, aki először vásárolta meg az új építésű lakást. A Ptk. 6:172. §-a alapján a lakás tulajdonjogának átruházása esetén a jótállásból eredő jogokat az új tulajdonos is érvényesítheti a kivitelezővel szemben.

Mit tehetünk, ha a kivitelezőt felszámolták?

Egyrészt a Csődtörvény rendelkezései alapján a csőd- vagy felszámolási eljárás alá került kivitelezővel szemben hitelezői igényt lehet bejelenteni, másrészt nem csak a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet alapján lehet igényt érvényesíteni!

Ha jótállásra kötelezhető kivitelező nincs is, az eladó legrosszabb esetben is kellékszavatosságra köteles!

Hogy működik újépítésű ingatlanok esetén a szavatosság?

Jótállás esetén a vállalkozó akkor mentesül a jótállási kötelezettség alól, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett. Szavatosság esetén viszont mindig a vevőnek kell bizonyítania, hogy a vállalkozó szavatosságra köteles, tehát hogy a hiba oka a szerződéskötéskor, vagy birtokbaadáskor fennállt. 

Szavatosságra ráadásul nem csak a kivitelező, de az eladó is köteles! Ha az adásvételi szerződés (vagy a műszaki melléklete) rögzíti, hogy milyen tulajdonságokkal kell rendelkeznie az újépítésű ingatlannak, akkor az eladóval szemben is érvényesíthetik a vevők a szavatossági igényeiket.

Ha a garancia, vagyis a jótállás határideje eltelt, vagy ha a kivitelező nem elérhető, a vevők még mindig érvényesíthetik a szavatossági jogaikat. A Ptk. 6:163. § (3) bek. értelmében, ha a szerződés alapján szolgáltatott dolog ingatlan, a kellékszavatossági igény a teljesítés időpontjától számított öt év alatt évül el. 

Fontos tudni, hogy a szavatossági igényt az ingatlan minden olyan hibája miatt határidőben érvényesítettnek kell tekinteni, amely a megjelölt hibát előidézte - pl. ha csőtörés miatt jelentünk be igényt, de egy szakértői vizsgálat megállapítja, hogy azt a betonalap problémái okozták, akkor az első bejelentés egyben a betonalappal kapcsolatos igénybejelentésnek is minősül.

Ha a szavatosságról szeretne bővebben olvasni, akkor a vonatkozó cikkünket itt találja.

Meddig érvényesíthető a jótállási igény a kivitelezővel szemben?

A Korm. rendelet nem tér ki arra, hogy a hiba felfedezésétől számítva mennyi ideje van a tulajdonosoknak az igénybejelentésre. A Ptk. 6:173. § (2) bek. alapján azonban a kellékszavatossággal kapcsolatos szabályok irányadóak. Eszerint fogyasztó és vállalkozás közötti szerződés esetén a hiba felfedezésétől számított két hónapon belül közölt hibát késedelem nélkül közöltnek kell tekinteni. Ez azért nagyon fontos, mert a közlés késedelméből eredő kárért a tulajdonos felelős.

A jótállási igény a jótállási jeggyel érvényesíthető. A jótállási jegy szabálytalan kiállítása vagy a jogosult részére történő átadásának elmaradása nem érinti a jótállási kötelezettségvállalás érvényességét - ilyenkor célszerű felszólítólevelet írni.

A vállalkozó a bejelentett jótállási igény alapján 15 napon belül köteles a hibát megvizsgálni és a lakástulajdonos igényéről nyilatkozni. A javítást, a cserét, a munka újbóli elvégzését úgy kell teljesíteni, hogy az a lakás használatát ne akadályozza.

A jótállási jegy

A jótállási jegy rendkívül fontos, hiszen ezzel az irattal bizonyíthatja a vevő, hogy ki köteles a jótállásra, milyen ingatlannal kapcsolatban és meddig. Lakásonként külön-külön kell a jótállási jegyet kiállítani.

A jótállási jegynek a következőket kell tartalmaznia:

• Az érintett lakás és annak különböző részei meghatározását.
• A jogosult jogait, határidőket és feltételeket.
• A vállalkozó és a javítást végző szervezet adatait.
• A műszaki átadás-átvétel időpontját.

Jó tudni, hogy ha a vállalkozó nem állítja ki a fentieknek megfelelően a jótállási jegyet, vagy azt nem adja át, ez nem érinti a jogszabályból eredő jótállási jogainkat.

A garanciális jótállási idő: jogvesztő!

A jótállási igény a garanciális javítás határidejében érvényesíthető. A jótállás határidejét az adásvételi, vállalkozási szerződésben találjuk meg. Ha a szerződés csak a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló jogszabályra, vagy egyáltalán semmire nem utal, akkor a jogszabály alapján a jótállás kötelező határideje lényegében attól függ, hogy milyen épületrész hibásodott meg.

Használja új lakás garancia kalkulátorunkat és tudja meg, hogy mi a konkrét hiba jogszabály szerinti garanciális javítás határideje!

Hogyan történik a jótállás teljesítése?

Ha a szerződés a jótállás alapján érvényesíthető igényekről külön nem rendelkezik, jótállás címén a Polgári Törvénykönyv szerinti szavatossági jogoknak megfelelő igények érvényesíthetők (BH2015. 62.). 

Jótállási igénye alapján a vevő (választása szerint) bizonyos korlátozásokkal 

• elsődlegesen kijavítást vagy kicserélést igényelhet, vagy 
• az ellenszolgáltatás, tehát a vételár arányos leszállítását követelheti, de
• bizonyos esetekben a javítási munkát mással is elvégeztetheti, illetve
• szélsőséges esetben akár el is állhat a szerződéstől. 

Ha kijavítás, vagy a kicserélés teljesítése lehetetlen, vagy ha az a vállalkozónak – másik kellékszavatossági igény teljesítésével összehasonlítva – aránytalan többletköltséget eredményezne, figyelembe véve a szolgáltatás hibátlan állapotban képviselt értékét, a szerződésszegés súlyát és a kellékszavatossági jog teljesítésével a jogosultnak okozott érdeksérelmet, akkor mindenképpen szóba jön a vételár megfelelő csökkentése.

Abban az esetben, ha a vállalkozó a kijavítást, vagy a kicserélést nem vállalta, vagy nem tud annak eleget tenni, esetleg ha a tulajdonosnak a kijavításhoz vagy kicseréléshez fűződő érdeke megszűnt, akkor a hibát a vevő (a vállalkozó költségére) maga kijavíthatja vagy mással kijavíttathatja, sőt, akár a szerződéstől is elállhat. Jelentéktelen hiba miatt elállásnak nincs helye.

A fenti jogok a Polgári Törvénykönyvből következnek, tehát akkor is megilletnek minden vevőt, aki új építésű lakást vásárolt, ha azt az adásvételi szerződés nem tartalmazza.

További hasznos tudnivaló: a kijavított munkarészekre újraindul a jótállás

Hasznos tudni, hogy bár maga a jótállás jogvesztő jellegű határidő, de ha egyszer azt érvényesítettük és a vállalkozó kijavította, amit kértünk, akkor a kijavításra a jótállás újrakezdődik. Nagyon fontos ezért a kijavítás után is átadás-átvételi jegyzőkönyvet készíteni, mert utóbb ezzel bizonyíthatjuk, hogy a jótállás újraindult.

Mi a teendő, ha a kivitelező egyáltalán nem vállalt jótállást?

Semmis az a megállapodás, amely a jótállás jogszabályban foglaltaktól a megrendelő hátrányára tér el. Az érvénytelen megállapodás helyébe a 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet rendelkezései lépnek, tehát a kivitelező akkor is köteles a jótállásra, ha erről nem tájékoztatta a vevőket.

Összegzés

Az újépítésű lakások vásárlói számára fontos, hogy tájékozottak legyenek a garancia jótállás feltételeiről és ha szükséges, éljenek jogaikkal a jótállási időszakok keretein belül. Ehhez elsődlegesen fontos ismernünk, hogy az adott meghibásodott elemre milyen jótállási időszak irányadó.

A fentiek ismerete segít megelőzni és kezelni az esetleges problémákat, és biztosítja, hogy az új otthonuk megfeleljen az elvárásaiknak és igényeiknek hosszú távon.

Kifejezetten fontos megőrizni a jótállási jegyeket is, hiszen ezeknek a birtokában a jogérvényesítés sokkal könnyebben lehetséges. Amint bármiféle problémát tapasztalunk azonnal érdemes ezt jelezni a kivitelezőnél, hiszen a fentebb említett határidők jogvesztőek, azaz leteltük után nem lehet érvényesíteni a jótállási igényt.

További kérdései lennének, amire nem adott választ a cikkünk? Töltse ki az alábbi űrlapot és felvesszük Önnel a kapcsolatot!