Mire figyeljünk új építésű ház vásárlásakor - avagy az előszerződés buktatói!

Mi a bevett szerződési gyakorlat új építésű ház vásárlás esetén?

Több jogi megoldás is létezik az új építésű ingatlanok értékesítésére. Új építésű lakások esetén túlnyomórészt a második változatot szokták alkalmazni, házak esetén mindkét megoldás gyakori.

1. opció - a vevő először adásvételi szerződést köt, aztán jöhet az építkezés

Az eladó egy építési telket vásárol, azon lakóházat kíván építeni. Először a telekingatlant (esetleg annak hányadát) kezdi árulni a hirdetésben utalva a még nem létező lakást a tervekre.

Az adásvétel tárgya ebben az esetben a telekingatlan. Ha ez az adásvétel teljesült, akkor az eladó maga, vagy az általa kijelölt vállalkozó az építésre már a vevővel köt vállalkozási szerződést.

Ilyenkor az adásvételi szerződés értelmében alapján az építkezés befejezéséig csak a telek/bontandó épület kerül a vevő tulajdonába (ez után kell illetéket is fizetnie). Az építmény elkészülte azonban a Ptk. 5:18. § alapján – a Ptk. 5:70. § (2) bekezdése szerinti eltérő megállapodás hiányában – a felülépítmény tulajdonát (megfelelő hányadát) is a föld tulajdonosa szerzi meg. A lakóház megszerzéséhez további adásvételi szerződés nem szükséges.

A vevők ilyenkor építési hitelt vehetnek fel egy finanszírozó banktól, a hitel a vállalkozói díj részleteket finanszírozza. Nem kizárt, hogy a telekingatlant is bankhitelből vásárolják a vevők, de ez ritka és akár pótfedezet bevonása is szükséges lehet.

2. opció - a vevő először adásvételi ELŐszerződést köt, aztán jöhet az építkezés, majd az adásvétel

Ha az eladó és a vevő előszerződést kötnek, akkor az eladó maga építi (építteti) fel a lakóházat. A vevő ezt követően egy későbbi időpontban, jellemzően az épület elkészülte (használatbavétel) után megkötött adásvételi szerződéssel szerzi meg a vevő a telket és a lakóházat (és a kettő után fizet illetéket). Ennek teljesítése szempontjából közömbös az, hogy az épületet a majdani eladó maga építi, vagy mással építteti, a vállalt kötelezettség mindkét esetben csak az eladót köti.

Ilyenkor a vevő klasszikus jelzáloghitelt vehet fel a vételár finanszírozására.

Milyen építési-adásvételi konstrukcióban állapodtak meg a felek?

A konkrét ügyben (Kúria Pfv.V.20.950/2021/5.) a vevő és az eladó 2016-ban adásvételi előszerződést kötöttek az alperes tulajdonában álló telekre és az azon felépítendő lakóházra. Az előszerződésben megállapodtak, hogy végleges adásvételi szerződést a lakóépületre kiadott használatbavételi engedély kiadását követő tizenöt napon belül, de legkésőbb 2016. október 30. napjáig kötnek. A vételárat 30 millió forintban állapították meg, de a vevő 4 000 000 Ft foglalót is fizetett.

A felek között egy vállalkozási szerződés is létrejött, amely tartalmazta a lakóház műszaki jellemzőit – ezen azonban sem ügyvédi ellenjegyzés, sem tanúk aláírása, sem keltezés nem szerepelt.

Ahogy telt az idő a vevő összesen 23 000 000 Ft-ot utalt át az eladó által kijelölt építési vállalkozó részére. Ez a vállalkozó egy gazdasági társaság volt, amelyik az eladó tulajdonában állt.

Hol kezdődtek az új építésű házzal kapcsolatos problémák?

Egy hónappal a határidő lejárata előtt a felek módosították az adásvételi előszerződést. A módosító okiratban az eladó elismerte, hogy a vevő által az építési vállalkozónak átutalt összegből 13 000 000 Ft az előszerződésben megállapodott vételár részét képezi. Az eladó azt is vállalta, hogy 

• ezt az összeget 2016. október 10-ig visszafizeti a vevő részére - ha ez megtörténik, akkor a felek az adásvételi előszerződést felbontják; VAGY
• ha a fenti összeget az eladó nem tudja visszafizetni, a vevő megbízást ad egy értékbecslőnek, aki megállapítja a telek és a felépítmény értékét és az annak megfelelő vételáron a felek mégis adásvételi szerződést kötnek.

Az előszerződés okiratot az eladó által megbízott ügyvéd szerkesztette és ellenjegyezte.

Az eladó a 13 000 000 Ft-ot nem utalta vissza, ezért a vevő igazságügyi ingatlanforgalmi és műszaki szakértőket bízott meg, akik szerint a telek és a felépítmény értéke 14.800.000 Ft volt. Mivel a vevő eddigre 13.000.000,- Ft-ot fizetett meg az eladó részére, a vételárat már csak 1,8 millió forinttal kellett volna kipótolnia.

Az eladónak viszont nem volt elfogadható, hogy a vevő ennél többet ne fizessen, így az adásvételi szerződés megkötésére nem volt hajlandó. 

Mit kért a vevő a perben a bíróságtól?

A vevő a perben először azt kérte, hogy az előszerződés alapján a bíróság hozza létre az adásvételi szerződést, azaz lényegében ítélettel pótolja azt. Később meggondolta magát és csak azt szerette volna, hogy az eladó a foglalót kétszeres összegben, minden mást egyszeresen fizessen vissza a részére, továbbá 2016. november 1-től fizessen késedelmi kamatot is. 

A pert a vevő részben tudta csak megnyerni - a vállalkozó részére kifizetett, az előszerződés módosításában nem említett további 10 000 000 Ft visszafizetését a bíróság nem ítélete meg. 

Mit állapítottak meg a bíróságok az eljárás során?

Fontos, hogy a perben nem csak az szerződések tartalmára volt kíváncsi a bíróság, de az ellenjegyző ügyvédnek is tanúskodnia kellett, sőt, a felek e-mail levelezése is bizonyító erővel bírt.

A Kúria a jogvita lényegeként azt emelte ki, hogy a vevő egy ingatlan – föld és az azon majdan rajta álló lakóépület – tulajdonát kívánta megszerezni, méghozzá adásvétel jogcímén. Ennek érdekében kizárólag a földtulajdonos eladóval köthetett szerződést, a semmis vállalkozási szerződés egyszerűen nem számít.

Az adásvételi szerződés tartalma kizárta a vállalkozási szerződés teljesíthetőségét, azt lehetetlen tartalmúnak, így semmisnek ítélték a bíróságok (Ptk. 6:107. §). Mivel az eladó volt a telek tulajdonosa és birtokosa, egyedül ő lehetett építtető, és az ő nevére szólhatott csak a használatbavételi engedély is. A vállalkozási szerződés tehát pusztán csak a műszaki tartalom tekintetében egészítette ki az adásvételi szerződést.

Mire figyeljünk, ha nem szeretnénk úgy járni, mint az eladó

A vevő eleget tett az előszerződés, illetve az azt módosító okirat szerinti minden kötelezettségének, határidőben fizetett, majd amikor kellett, értékbecslőt bízott meg. Az eladó emiatt csak akkor tagadhatta volna meg az előszerződés teljesítését ha a Ptk. 6:73. §-a alapján bizonyítja, hogy

1. az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené;
2. a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható;
3. a körülmények megváltozását nem ő idézte elő; és
4. a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe.

Ilyen kimentéssel az eladó nem élt.

A szerződés teljesítésének megtagadása jogos ok nélkül

Ha a vevő nem kéri az előszerződés teljesítését, azaz, hogy a bíróság a Ptk. 6:73. §-a alapján hozza létre az adásvételi szerződést, akkor a fentiek miatt hivatkozhat a Ptk. 6:183. §-ára is. Eszerint: Ha valamelyik fél a teljesítést jogos ok nélkül megtagadja, a másik fél választása szerint a késedelem vagy a szolgáltatás lehetetlenné válásának jogkövetkezményeit kell alkalmazni.

A vevő a szerződés lehetetlenné válásának jogkövetkezményeit kérte alkalmazni. Ezek a Ptk. 6:180. § (2) bekezdése alapján a következők: ha a teljesítés lehetetlenné válásáért az egyik fél felelős, a másik fél szabadul a szerződésből eredő teljesítési kötelezettsége alól, és a szerződésszegéssel okozott kárának megtérítését követelheti. Ebbe beleértendő a foglaló kétszeres, minden más költség egyszeres visszafizetése (késedelmi kamattal növelten), de akár más kár is kimutatható lett volna.

Mivel a vállalkozó nem állt perben, értelemszerűen tőle nem volt követelhető a vevő további 10 000 000 Ft-ja.

Összegzés

Számomra a fenti történet roppant tanulságos - persze ügyvédként elfogult vagyok. Ha a vevő már az adásvételi előszerződés szövegezésekor saját ügyvédhez fordult volna (nekünk is van ilyen szolgáltatásunk), akkor több biztosíték beépíthető lett volna a szerződésbe, vagy legalábbis kellő tájékoztatást kapott volna a vállalkozási szerződéssel kapcsolatos kockázatokról. Az előszerződés módosításáról nem is beszélve - ahol a felek nem rendelkeztem a vállalkozási szerződésre tekintettel kifizetett 10 000 000 Ft-ról.

Ha úgy érzi, hogy ügyvédi segítségre lenne szüksége, tekintse meg szolgáltatásainkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!