A foglaló vagy előleg jár vissza?

Mi a különbség a foglaló és az előleg között?

Az előleg mindig a vételár első részlete, a foglaló is a vételár része, de egyben egy biztosíték is az eladó kezében - ezért a foglaló végső soron csak akkor számít bele a vételárba, ha a szerződés teljesül. Foglalót "készpénzes vevők" is szoktak adni, de az előleg szinte mindig feltételezi, hogy a vevő több részletben fizet - bár előszerződés mellett nem ritka, hogy valaki a vételár 100%-át előlegként pl. ügyvédi letétbe helyezi.

Az előleg tulajdonságai röviden:

• Az előleg a vételár egy részét képezi, amelyet a vevő a szerződéskötéskor fizet az eladónak.
• Az előleg a vételárba beszámít a szerződés teljesítésekor.
• Ha a szerződés meghiúsul, az előleg visszajár a vevőnek, függetlenül attól, hogy a szerződés milyen okból hiúsult meg.
• Előleg szerződéssel, vagy előszerződéssel adható, vételi szándéknyilatkozattal nem!

A foglalóról röviden a következőket kell tudni:

• A foglalóként átadott pénz elsősorban egy biztosíték a szerződés teljesítésére, de ha minden rendben megy, a vételárba ugyanúgy beszámít mint az előleg.
• A foglaló szokásos mértéke 10%, de újabban szokás fixen pár millió forintot adni.
• Foglaló csak szerződéssel, vagy előszerződéssel adható, vételi szándéknyilatkozattal nem!

A legfontosabb azonban, hogy akár foglalót, akár előleget adunk, arra jogszerűen csak az ingatlannal kapcsolatos (elő)szerződés megkötésére tekintettel van lehetőség.

Mikor jár vissza a foglaló?

Amennyiben a szerződés teljesítése olyan ok miatt hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős vagy mindkét fél felelős, akkor a foglaló visszajár. Ha a szerződés a vevő miatt hiúsul meg, akkor a foglaló elveszik (az eladó megtartja), ha az eladó miatt hiúsul meg a szerződés, úgy a foglaló kétszeresen jár vissza a vevőnek.

A foglaló leggyakrabban azért jár vissza, mert a vevő nem szerződésre, hanem vételi szándéknyilatkozatra tekintettel adja. A másik klasszikus ok, hogy az átadott pénz az aláírt okirat szerint "biztosíték", "regisztrációs díj", vagy "közvetítői díjelőleg" funkciót tölt be - azaz még a szerződés szerint sem foglaló szerepet szántak neki a felek.

A foglaló kétszeresen visszajár, ha az eladó az ingatlanra újabb és jobb árajánlatot kapott, a korábbi megállapodástól pedig emiatt visszalép. Fontos, hogy ilyesmire főleg az előszerződési szakaszban láthatunk példát, az adásvételi szerződés megkötését követően a visszalépésre korlátozottan, vagy egyáltalán nem jogosult az eladó.

Mikor nem jár vissza az előleg?

Az előleg más szóval az első vételárrész. Legtöbbször az adásvétel napján, vagy a következő banki napon fizetendő. Az előleg elsősorban akkor nem jár vissza, ha a szerződés teljesül. Ha azonban meghiúsul az ügylet és az eladó nem jogosult bizonyos követeléseket beszámítani az előlegbe, akkor az előleget vissza kell adnia a vevőnek.

Éppen azért szokás a foglalón felül még előleg átadásában is megállapodni, hogy ezzel a vevő csökkentse a kitettségét az eladó felé.

Foglaló vagy előleg - mi a jobb?

Hogy előleget, vagy foglalót érdemes-e adni, az attól függ, hogy mi a célunk és hogy mennyire tartunk tőle, hogy vissza kell fizetnünk a foglaló kétszeresét, vagy hogy elveszítjük azt!

Milyen következményei vannak, ha foglalót adunk?

A foglaló az ingatlan adásvételi szerződéseket biztosító legfőbb mellékkötelem, ami a vevőt és az eladót is elkötelezi az adásvételi szerződés mellett. A foglaló jogkövetkezményeiről, fontosabb bírósági gyakorlatokról hosszan írtam ebben a bejegyzésben. 

Negatív következményekkel általában akkor szembesülünk, ha azt hisszük, hogy foglalóban állapodtunk meg, de ebben tévedünk. Szerződés (vagy elfogadott vételi ajánlat) nélkül, egyszerű átvételi elismervénnyel, vagy vételi szándéknyilatkozattal nem adhatunk foglalót. Ugyanúgy "a vételi szándék komolyságának jeléül átadott ingatlanközvetítői díj előleg" ugyancsak nem foglaló. Ezekben az esetekben az átadott pénz egyáltalán nem viselkedik foglalóként. Ha az eladó kapta meg az összeget, akkor vissza kell adnia a vevőnek, ha az ingatlanközvetítő, akkor pedig az eladó nem jogosult annak a követelésére.

Eladóknak azért is fontos a megfelelő szövegezés, mert ha az eladás után ingatlant vásárolnak, akkor egyáltalán nem mindegy, hogy megtarthatják-e az átadott pénzt, vagy azt vissza kell fizetni!

A foglalóhoz nem kell ügyvéd, de azért nem is árt!

Milyen következményei vannak, ha előleget adunk?

Ha előlegről beszélnek az ügyfeleim, akkor egyből sejtem, hogy több részletben fognak fizetni. Ennek oka legtöbbször, hogy bankkölcsönből finanszírozzák a vételárat. 

A vételárral kapcsolatos részletfizetésnek több következménye is lehet. Egyrészt az eladóknak ilyenkor kifejezetten ellenjavalt az adásvételi szerződésben tulajdonjog bejegyzési engedélyt adni, hiszen akkor a vevőt semmi sem motiválná a vételár kiegyenlítésére, másrészt ilyenkor a kulcsátadás sem a szerződéskötéshez kapcsolódik.

Tulajdonjog bejegyzési engedély letétbe

Ha a vevő előleget fizet és adásvételi szerződésben nem szerepel a vevő részére a tulajdonjog bejegyzési engedélyt, akkor két úton mehetünk tovább:

1. Az eladó becsületszavát adja, hogy ha a vevő kifizeti a teljes vételárat, akkor majd kiállít és ügyvéddel ellenjegyeztet egy ilyen bejegyzési engedélyt.
2. Az eladó ügyvédi letétbe helyezi a tulajdonjog bejegyzési engedélyt.

Talán mondanom sem kell, hogy a vevőknek mit szoktam tanácsolni! Az ügyvédi letét egy biztonságos jogintézmény, amit a kamarai szabályozás igen komolyan vesz. Nem szoktam ellenkezni akkor sem, ha az eladó a saját ügyvédjénél kívánja letétbe tenni az engedélyét.

Birtokbaadás későbbi időpontban

Ha előleget fizetünk, akkor a birtokbaadás időpontja biztosan eltér a szerződéskötésétől. Ebből következik, hogy az eladó a birtokbaadásig még lakni fogja a lakást - annak ellenére, hogy a vételár egy részével már rendelkezik.

Készpénzes (azaz egy összegben fizető) vevőknek azt szoktam tanácsolni, hogy tegyék a vételár megfizetésének feltételévé, hogy az eladó igazolja: a lakás már kiürített és kitakarított állapotú, a közműtartozások, közös költség tartozások pedig rendezettek!

Megoldás sürgős esetben: előszerződés

Ha gyorsan szeretnének a vevők foglalót adni, akkor tapasztalataim szerint jobban járnak a felek, ha azt előszerződéssel teszik. A végleges adásvételi szerződés teljesítését követően, a foglaló összegét be kell számítani a vételárba. Előszerződéssel előleg átadására is lehetőség van, de ha a végszerződés megkötésére nem kerül sor, az minden esetben visszajár a vevőnek.

Sietős esetben, de egyébként is javaslom, hogy mind az előleget, mind a foglalót átutalással fizessék a felek - közvetlenül az eladónak. Átutalás esetén még sosem tapasztaltam, hogy utólag vita tárgyát képezte volna, hogy mennyi pénz is került az eladóhoz.

Összegzés

Az előleg a vételár része és minden esetben visszajár, ha a szerződés meghiúsul, a foglaló azonban elveszhet, vagy visszajárhat - attól függően, hogy ki miatt hiúsult meg az ingatlan adásvételi szerződés. Szerződéskötéskor foglaló és előleg is adható, de szerződés nélkül, vagy más jogcímen átadott összeg sose viselkedik foglalóként. A jogcím nélküli átadás jellemző kockázata a foglaló adásának.

Önt is érdekli, hogy egy kriptoeszköz lehet-e foglaló? Bérleti szerződés kapcsán érdekli a téma? Olvassa el vonatkozó cikkeinket!

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át a szolgáltatásainkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!