Hogyan írjunk jobbat, mint egy átlagos vételi ajánlat minta?

Mi is a vételi ajánlat?

A vételi ajánlat a vevő olyan egyoldalú joghatás kiváltására alkalmas ún. akaratnyilatkozata, amelyben formálisan kifejezi az ingatlan megvásárlására vonatkozó szándékát. Ez az irat tartalmazza a vevő által megajánlott vételárat és egyéb releváns információkat, sőt, gyakran foglalóra is utal. Az eladó a vételi ajánlatot az ajánlati kötöttség tartama, általában 3-5 nap alatt elfogadhatja vagy elutasíthatja. 

Ha az eladó a vételi ajánlatot elfogadja, akkor az adásvételi szerződés létrejön a felek között. Ez akkor is így van, ha ügyvédi ellenjegyzés nem szerepel az iratokon. Földhivatali tulajdonjog bejegyzésre az ilyen (ügyvédi ellenjegyzés nélküli) ajánlat és elfogadó nyilatkozat nem alkalmas, de arra igen, hogy bármelyik fél polgári perben kérje, hogy a bíróság ítéletével pótolja ezeket az alakszerűségi hiányokat.

A vételi ajánlat tartalma és struktúrája

A lakások, házak megvásárlása érdekében tett vételi ajánlatnak a joggyakorlat (XXV. PED) alapján tartalmaznia kell az alábbiakat:

1. A vevő, vagy vevők neve (születési neve) lakcíme, születési helye és ideje és ha lehet személyi azonosító jele
2. Az érintett ingatlan helyrajzi száma (pl. Budapest (belterület) 3555544, illetve a pontos címe
3. Az ellenszolgáltatás (vételár) összegét
4. Kötelezettségvállalás arra nézve, hogy a vevő a megjelölt ingatlant meg kívánja venni
5. Keltezés helye, ideje, aláírás

Nem győzöm az ügyfeleknek hangsúlyozni, hogy a vételi ajánlat nagyon fontos jogi dokumentum, amelyet érdemes körültekintően megfogalmazni. Két tanú aláírása növeli az okirat bizonyító erejét, de nem elengedhetetlen a joghatások szempontjából.

Praktikus tippek a szövegezéshez

Az adásvételi szerződés tartalmához hasonlóan, jó ha a vételi ajánlat is tartalmazza a következőket:

• Fizetési határidők és jogkövetkezmények: Mennyi időn belül kell kifizetni a vételárat és mi történik, ha a határidő lejár.
• Ingatlan terhei és ezek rendezése: Jelzálog, haszonélvezeti jogok és egyéb terhek - és a tehermentesítés elvárt menete.
• Birtokbaadási feltételek: Mikor és hogyan kerül át az ingatlan birtoka a vevőhöz.
• Szavatossági feltételek: Milyen szavatossági vállalásokat szeretne a vevő látni az ingatlan állapotával kapcsolatban.

Ajánlati Kötöttség: mit kell tudni róla?

Az ajánlati kötöttség azt jelenti, hogy amikor egy fél egyértelmű és a lényeges kérdésekre kiterjedő ajánlatot tesz az adásvételi szerződés megkötésére, akkor ez az ajánlat kötelező erejűvé válik számára. Az ajánlati kötöttség csak meghatározott ideig áll fenn, ráadásul ennek az időtartamnak a kezdete és a vége is a Ptk. alapján meghatározott:

• Hatályosulás: az ajánlati kötöttség kezdete - az e-mailen, vagy postán megküldött írásbeli ajánlat a címzetthez való megérkezéssel válik hatályossá!
• Megszűnés: az ajánlati kötöttség vége - a vevő is meghatározhatja a vételi ajánlatban, de ha ez elmarad, akkor az ajánlati kötöttség megszűnik annak az időnek az elteltével, amelyen belül az ajánlattevő reálisan választ várhatott.

Ha valamiért a vételi ajánlat megtételére személyesen kerül sor, akkor az azonnal "hatályosul" és az ajánlati kötöttség megszűnik, ha azt az eladó "késedelem nélkül", azaz lényegében rögtön el nem fogadja. Természetesen az ajánlati kötöttség tartama a vételi ajánlatban rögzíthető. Az ajánlattevő nem vonhatja vissza az ajánlatát a kötöttség ideje alatt, kivéve ha az ajánlat tartalmazza, hogy visszavonható, vagy ha az elfogadásra határidőt állapít meg.

Milyen jogi kockázatokkal jár egy vételi ajánlat?

Túl alacsony, vagy túl magas vételár meghatározása 

A vevőnek gondosan kell megvizsgálnia az ingatlan értékét és a piaci viszonyokat, mielőtt megteszi a vételi ajánlatát. Ha a vételár túl magas, vagy túl alacsony és a szerződés létrejön, azt valamelyik fél meg fogja bánni. Tapasztalataim szerint ilyenkor a csalódott fél mindent meg szokott tenni annak érdekében, hogy kihátráljon az ügyletből!

Később már csak a másik fél jóindulatára hagyatkozva lehet bármit módosítani

Mivel a vételi ajánlat elfogadása esetén létrejön egy egyszerű, de jogi kötőerővel bíró adásvételi szerződés, komoly kockázatot jelent, ha fontos feltételek maradtak ki a vételi ajánlatból - ugyanis ha később az egyik fél az ebből fakadó előnyét felismeri és nem engedi, hogy az ügyvédi fázisban aláírandó adásvételi szerződés pótolja a hiányt, akkor minden joga meglesz hozzá, hogy megtagadja az ügyvédi szerződés aláírását és bírósághoz forduljon.

Időprés

A fentieket is igen komoly kockázatnak tartom, de leginkább az ingatlanközvetítők által alkalmazott időprés negatív hatásai miatt próbálom az ügyfeleket minden alkalommal lebeszélni a vételi ajánlatról! Hányszor halljuk, hogy "sorban állnak a vevők", "holnap megmutatom egy másik komoly érdeklődőnek"! Az időprés miatt a vevők sokszor nem tudják végiggondolni, hogy mit is kéne beleírni a vételi ajánlatba.

Teljesen felújított ingatlant szeretnének venni, amit már kis se kell festeni? Komoly szerepe lesz a szavatosságnak. Alig van önerejűk, állami támogatást, pl. babaváró hitelt, vagy CSOK Pluszt vesznek fel és még nem házasok? Itt a vételár fizetési feltételek és határidők lesznek a legfontosabbak. Minden ügylet más és más.

A vételi ajánlat formája - e-mailen is kiküldhető?

A Ptk. alapján ha a szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést mindenképpen írásba kell foglalni, egyébként az érvénytelen. Márpedig írásbeli alakhoz kötött szerződés megkötésére ajánlatot és elfogadó nyilatkozatot írásban lehet tenni. Azaz az ingatlanra vonatkozó adásvételi ajánlat csak írásban érvényes.

Az írásba foglalás egy kinyomtatott papír aláírásával kétségtelenül megvalósul de mi van abban az esetben, ha a vevő e-mailen kénytelen vételi ajánlatot tenni?

2022-ben a Ptk-ba bekerült, hogy az elektronikus úton megtett jognyilatkozat is írásba foglaltnak, ha annak tartalma írásjegyekkel rögzített és eleget tesz az elektronikus okirat létrehozására irányadó jogszabályi követelményeknek. Na de mi tesz eleget a Ptk. által hivatkozott követelményeknek? A Pp. alapján elektronikus okirat akkor teljes bizonyító erejű magánokirat

• ha minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírással vagy bélyegzőjével van ellátva, azaz leginkább eAláírásra alkalmas e-személyivel, vagy pl. e-szignóval aláírta
• ha azt egyszerű ügyfélkapu hozzáféréssel használható AVDH-val, vagyis a Kormány rendeletében meghatározott azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással hitelesítették
• ha elkészül egyszer egy ilyen rendszer, akkor a kormány későbbi rendeletében meghatározottak szerint mesterséges intelligenciával támogatott szolgáltatás a kiállító szóbeli nyilatkozatát írásbeli formátumba alakította.

Egy egyszerű e-mailes nyilatkozat értelemszerűen nem felel meg elektronikus okirat létrehozására irányadó követelményeknek, de bármelyik e-mailhez csatolható elektronikus okirat. 

Ha tehát megírunk wordben egy vételi ajánlatot, azt pdf-ként mentjük el (mentés másként), majd az ügyfélkapu felhasználónevünk és jelszavunk segítségével AVDH hitelesítjük, ezt követően pedig egyszerűen e-mailen továbbítjuk az eladónak, akkor máris jogi kötőerővel bíró vételi ajánlatot tettünk álmaink ingatlanára!

Szándéknyilatkozat és a vételi ajánlat: mi a különbség?

A vételi szándéknyilatkozat egy kevésbé hivatalos, kötelezettségektől mentes dokumentum, míg a vételi ajánlat jogilag kötelező erejű, és szerződést hoz létre az eladó elfogadása esetén. A vételi szándéknyilatkozat és a vételi ajánlat közötti különbségek a következők:

Vételi Szándéknyilatkozat:

• A vételi szándéknyilatkozat egy olyan dokumentum, amelyben a vevő jelzi a szándékát egy adott ingatlan megvásárlására.
• Ez a dokumentum általában tartalmazza a vételárat, illetve egyéb releváns információkat, mint például az adásvételi szerződés feltételeit.
• Nem kötő jogi érvényű; inkább a vevő komoly szándékát fejezi ki az ingatlan iránt, és előkészíti az adásvételi szerződés megkötését.
• Nem jár jogi kötelezettséggel a vevő részéről, vagyis ha a vevő megváltoztatja a döntését, az nem vezet jogi következményekhez.
• A dokumentum önmagában még az "elfogadása" esetén sem hoz létre adásvételi szerződést.

Vételi Ajánlat:

• A vételi ajánlat egy jogilag kötelező erejű szándéknyilatkozat, amelyben a vevő jogi kötelezettséget vállal az ingatlan megvételére, feltéve, hogy az eladó elfogadja az ajánlatot.
• Ha az eladó elfogadja a vételi ajánlatot, létrejön egy jogilag érvényes szerződés, amely kötelezi a vevőt az ingatlan megvásárlására.
• Az ajánlati kötöttség a vevőt a benne foglalt határidőig köti.
• A vételi ajánlatot általában nem szokás tenni a magyar használt ingatlan adásvételével kapcsolatos gyakorlatban, kivéve ha ingatlanközvetítő közbeiktatásával történik a vásárlás.

Jó ötlet-e a vételi ajánlattal együtt foglalót (ajánlati biztosíték) is adni?

A foglaló mint ajánlati biztosíték átadása egy vételi ajánlattal együtt nem feltétlenül jó ötlet, hiszen foglaló átadására csak szerződésre tekintettel kerülhet sor. Ez azt jelenti, hogy a szerződés nélkül átadott pénz nem foglaló (ez különösen túlzott mértékű foglaló esetén tud fájdalmas lenni). A szerződés mindenképpen két (vagy több) oldalú jogügylet, tehát ahhoz kell az eladó is. Ha az eladó elfogadja a vételi ajánlatot és így létrejön egy írásba foglalt adásvételi szerződés, akkor foglaló is átadható, de én mindig azt szoktam tanácsolni, hogy a felek kössenek inkább előszerződést!

Az ingatlan adásvételi előszerződés egy olyan jogi megállapodás, amelyben az eladó és a vevő elkötelezik magukat, hogy a jövőben egy adásvételi szerződést kötnek meg. Az előszerződés tartalmazza azokat a feltételeket, amelyek a későbbi végszerződésben is szerepelni fognak, így egyértelmű keretet ad a tranzakciónak. Az előszerződés jogi kötelezettségeket ró mindkét félre, így ha valamelyik fél megszegi a megállapodást, jogi lépéseket lehet tenni.

Az előszerződés ügyvéd nélkül is érvényes, de gyakran ajánlott legalább egy online konzultáción részt venni, mivel az ingatlan adásvétel komplex jogi folyamat, és az előszerződésnek is megvannak a maga veszélyei.

Összefoglalás

A vételi ajánlat az ingatlan adásvétel, különösen az alku folyamatában egy remek jogintézmény, de csak akkor ha a vevő pontosan tudja, hogy mit szeretne és tisztában van a jogi elvárásokkal is, egyébként könnyen balul sülhet el egy ilyen okirat átadása - főleg ha illetéktelen kezekbe adjuk, vagy ha (különösen: túlzott mértékű) foglalót is mellékelünk hozzá! 

Így a cikk végére bevallhatom, hogy én magam is adtam már vételi ajánlatot - igaz az több oldalas volt és mellékletként egy komplett adásvételi szerződést tartalmazott. Nem azt állítom, hogy ez a követendő út mindenki számára, de peres ügyvédként jó okkal vagyok óvatos!

A cikk egyik képét Fazekas Nikoletta készítette.

Ha további kérdése lenne vételi ajánlat, vételi szándéknyilatkozat, vagy előszerződés témában, tekintse át díjszabásunkat és ne habozzon írni nekünk!