Az előszerződés veszélyei

Mire jó az előszerződés?

Szigorúan véve az előszerződés szabályait a Ptk. 6:73. §-a a következőképpen rendezi: Ha a felek abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek, és megállapítják e szerződés lényeges feltételeit, a bíróság e feltételek szerint a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja.

A fentiek azonban nem sokat mondanak az előszerződések valódi szerepéről ingatlan ügyletekben, hiszen a legtöbbször az következő okok motiválják a feleket:

• Foglaló átadása ügyvéd nélkül
• Az ingatlan piacról való kivonása az ügyletkötésig
• Az ingatlan biztosítása a jogi/műszaki átvilágítás végéig
• Az ingatlan biztosítása az új építésű ingatlan elkészültéig

Ahhoz hogy egy előszerződés be tudja tölteni a védelmi szerepét, a feleknek egyedileg kell megállapodni abban, hogy mi legyen az előszerződés jogi sorsa akkor, ha füstbe mennek az eredeti terveik. Tapasztalatom szerint különösen fontos a részletekbe menő megállapodás, ha az előszerződést a felek hosszú időn át fent kívánják tartani!

Előszerződést kötöttem - megtagadhatom a teljesítését?

A szerződés megkötését a Ptk. értelmében bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy

• az előszerződést követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené ÉS
• a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható ÉS
• a körülmények megváltozását nem ő idézte elő ÉS
• a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe!

A végszerződés megkötésének megtagadásához vezető körülményeket egyébként új lakás vásárlása esetén sem utolsó dolog ismerni, hiszen az építtetők előszeretettel kötik ki, hogy az ismert vis maior okon túl az építőanyag-ár változások, ingatlanpiaci áremelkedések, stb. nem tartozik a rendes üzleti kockázataik körébe.

Ha az előszerződést foglaló biztosította, akkor annak a jogkövetkezményeit természetesen alkalmazni kell.

Milyen jogkövetkezményekkel jár ha adásvételi szerződés megkötését valaki megtagadja?

Az elsődleges következmény: ha megállapodott időpontban valamelyik fél nem hajlandó a végleges szerződés megkötésére, akkor a másik fél az illetékes és hatáskörrel rendelkező polgári bíróságtól kérheti, hogy az adásvételi szerződést ítélettel pótolja!

Az előszerződéssel kapcsolatos pereknek gazdag joggyakorlata van, de azt minden esetben el szoktam mondani az ügyfeleimnek, hogy a peres eljárás drága mulatság! Az Illetéktörvény alapján az illeték alapja a per tárgyának értéke, míg a mértéke 6%, de legalább 15 000 forint, legfeljebb 1 500 000 forint.

Fontos tudni, hogy az előszerződés alapján a vevőnek csak ún. kötelmi igénye keletkezik a végleges adásvételi szerződés megkötésére, így ha az eladó az előszerződést megszegi és az ingatlant másnak adja el, a vevő a szerződés létrehozását már nem kérheti (BH2015. 249.).

A másodlagos következmény: el kell számolni a foglalóval!

Ingatlan előszerződés foglalóval - mi történik ha meghiúsul?

Ha az adásvétel (ami az előszerződés célja) meghiúsul a foglaló visszafizetése attól függ, hogy ez kinek a hibájából történt. Ennek eldöntése korántsem egyszerű - vegyünk csak pár példát az ügyvédi praxisomból:

• Ha az eladót képviselő ingatlanközvetítő kiírja az ingatlan.com-ra, hogy a lakás után CSOK igényelhető, de a bank megtagadja a vevővel való szerződéskötést, akkor az kinek a hibája?
• Ha a vevő a sokadik megtekintésre felfedezi, hogy a falak vizesednek, penészednek és árcsökkentést kér, amibe az eladó nem akar belemenni, akkor kinek a hibája, hogy elmarad a szerződéskötés?

A fentiek miatt érdemes már az előszerződés megkötésekor megállapodni abban, hogy pontosan mit várnak egymástól a felek és érdemes az akár kicsit is valószínű esetekben követendő eljárásrendet konkretizálni - ebben egy ingatlanra specializálódott ügyvéd mindenképpen nagy segítséget tud nyújtani.

A foglaló visszakövetelése végső esetben szintén egy per keretében történhet.

Mi történik, ha az előszerződés után visszalép az eladó?

Ha az előszerződés után visszalép az eladó, akkor a vevő van igazán nehéz helyzetben, hiszen ha foglalót is adott, akkor az egyrészt nincs nála, másrészt rá kell vennie az eladót, hogy kétszeres összegben adja azt vissza. Akár az adásvételhez ragaszkodik, akár a foglalót szeretné visszakapni, végső esetben nincs más út, mint a pereskedés. Mivel az előszerződést aláíró eladók visszalépésének oka leginkább az, hogy jelentkezett egy vevő, aki magasabb vételárat ajánl, mint a foglaló kétszerese, általában azért van miből rendezni ezt a tartozást és bírósági eljárásra csak ritkán kerül sor.

Az eladók elállási hajlandóságát jelentősen csökkenti, ha a vevő az előszerződés megkötésekor kialkudja, hogy a foglaló visszafizetését biztosítsa jelzálogjog és elidegenítési és terhelési tilalom. Ezek a jogok megjelennek a tulajdoni lapon, így az eladó sokkal nehezebben tudja az ingatlant újabb vevőknek felkínálni, az elidegenítési tilalom értelmében pedig eladni, elajándékozni is csak a vevő engedélyével tudja a lekötött ingatlant.

Ha a szerződés megkötése a vevőnek nem áll érdekében?

Az eladó ilyen esetben leginkább a foglaló megtartásával vigasztalódhat, illetve újrakezdheti az ingatlan értékesítését. Az a tapasztalat, hogy ha az eladó hamar talál új vevőt, akkor nem pereskedik, hiszen a megtartott foglaló kárpótolja.

Összegzés

Az előszerződés legfőbb veszélye abban rejlik, hogy nem biztosít teljes körű védelmet a felek számára, mivel nem kerül bejegyzésre a földhivatalba, így az ingatlan tulajdoni lapján sem jelenik meg.

Két fő probléma merülhet fel: egyrészt, ha a vevő nem tudja teljesíteni a vételhez szükséges feltételeket, például nem kap bankhitelt, vagy az eladó visszalép a szavatosságvállalástól, ami végül a végleges adásvételi szerződés meg nem kötéséhez vezethet. Másrészt, ha az egyik fél meggondolja magát és nem kívánja aláírni a végszerződést, jogi vitákhoz vezethet, amelyek akár bírósági útra is terelődhetnek.

Amennyiben további kérdése lenne az előszerződés kapcsán, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse meg díjszabásunkat és ne habozzon megkeresni minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!