Ingatlan foglaló ügyvéd nélkül? Lehetséges!

Foglaló szerződés nélkül?

Nagyon fontos, sőt, nem tudom az ügyfeleknek elégszer hangsúlyozni, hogy szerződés nélkül az eladónak átadott pénzösszeg nem minősül foglalónak. Éppen ezért, bár ügyvéd nem kell a foglaló átadásához, de egy szerződés mindenképpen szükséges! 

Köztudomású, hogy az adásvételi szerződést ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba, vagy közokiratba kell foglalni. Igen ám, de ez csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges - ahhoz hogy az adásvételi ügylet létrejöjjön a közvélekedéssel szemben elegendő az adásvételi szerződés írásba foglalása. A felek persze nem szoktak ügyvéd nélkül adásvételi szerződést kötni, de szoktak ügyvéd nélkül foglalót adni! Hogy lehetséges mindez?

Mivel a foglaló szerződést, de nem feltétlenül adásvételi szerződést biztosító mellékkötelem, ezért foglalót adhatunk előszerződés biztosítására is! Az ingatlan adásvételi előszerződéshez egyáltalán nincs szükség ügyvédi közreműködésre, bár a jogszerűség és a felek érdekeinek érvényesítése érdekében azért nem árt, ha az előszerződést is ügyvéd írja.

Vételi szándéknyilatkozat és vételi ajánlat szerepe az ügyvédet megelőző ügyleti fázisban

A vételi szándéknyilatkozat az ingatlan adásvételi ügyletekben fontos eszköz, amely a vevő komoly szándékát fejezi ki az adott ingatlan megvásárlására és gyakran tartalmazza a vételárat és egyéb fontos részleteket, mint például a fizetési feltételeket vagy a terhekkel kapcsolatos információkat. Ez a dokumentum, bár jogilag nem kötelező, segíthet abban, hogy mind az eladó, mind a vevő felkészüljön az adásvételi szerződés megkötésére.

Éppen a jogilag nem kötelező jellegéből fakadóan azonban a vételi szándéknyilatkozat nem szerződés, ezért az alapján foglalót adni jogilag lehetetlen!

A vételi ajánlat a fentiekkel szemben alapja lehet egy adásvételi szerződésnek - amennyiben azt az eladó elfogadja! Vételi ajánlattal tehát már adható foglaló!

Az ajánlati kötöttség a vételi ajánlat egyik lényeges eleme, amely a vevőt kötelezi az ajánlatban foglaltak betartására. Az ajánlati kötöttség ideje alatt a vevő nem vonhatja vissza az ajánlatát, kivéve ha az ajánlat tartalmazza a visszavonhatóság lehetőségét. Éppen az ezekben rejlő kockázatok miatt nem árt akkor is ügyvédet felkeresni, ha a vételi ajánlathoz sem kell önmagában ügyvéd.

Szerződés nélkül adtam foglalót, mi a teendő?

Ha szerződés megkötésére az ügylet során egyáltalán nem kerül sor, akkor az átadott pénzösszeg nem foglaló és a vevőnek visszajár - akkor is, ha ő lépett vissza! Ilyenkor az eladónak jogalap nélküli gazdagodás jogcímén vissza kell fizetnie a pénzt a vevőnek - magát a lakást pedig szabadon értékesítheti a következő vevőjelöltnek, aki magasabb árat ígér.

Ha az eladó mégsem áll kötélnek, fizetési meghagyás kibocsátását érdemes kezdeményezni, majd ha ez sem segít, perelni kell. Tapasztalataim szerint egyáltalán nem könnyűek az ilyen perek - jobb őket kellő felkészültséggel inkább elkerülni!

A foglaló visszajár, ha visszalépek a szerződéstől?

Ha az eladó felelős a szerződés teljesítésének meghiúsulásáért, az eladó az általa kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni a vevőnek. Ha a vevő felelős a szerződés teljesítésének meghiúsulásáért, a vevő elveszíti az eladónak fizetett foglalót. A kérdésre a válasz tehát attól függ, hogy az adott fél milyen okból kifolyólag lép vissza!

A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszafizetése nem mentesít a szerződésszegés egyéb következményei alól, mint például kötbér vagy kártérítés. A kötbér és a kártérítés összege a foglaló összegével csökken.

Amennyiben a foglaló összege túlzottan magas, a kötelezett fél kérelmezheti a bíróságnál a foglaló összegének mérséklését.

Megállapodtunk, hogy a kocsibeálló az udvarban az enyém a lakással együtt, de végül mégsem eladó?

Nem kimondottan tipikus, de megtörtént eset! Az egyik kollégánk ügyfele társasházi lakáshoz udvari beállót is szeretett volna vásárolni, a vételárba a kocsibálló kizárólagos használati jogát bele is számították, át is adott 250.000,- Ft-tot foglalóként. 

Később, a társasházi alapító okiratból az ügyvédnek feltűnt, hogy a lakás tulajdonosát egyáltalán nem illeti meg ilyen jog, tehát azt át se tudja adni a vevőjelöltnek. A vevő így visszalépett az adásvételtől és kérte, hogy az eladó fél fizessen 500.000,- Ft-ot a szerződés meghiúsulása miatt. Az eladó azonban úgy látta, hogy a vevő félénksége miatt hiúsult meg a szerződés, így közölte, hogy a foglalót megtartja.

Ilyen esetben elkerülhetetlen a bírósági eljárás, ami azonban rendkívül költséges. Nem csak a 6%-os peres illetéket kell megfizetni, de hacsak az ember nem szeretné önmagát képviselni, az ingatlan ügyvéd munkadíját is. Mivel egy per évekig is elhúzódhat és bizonytalan a kimenetele az ügyfél végül úgy döntött, hogy veszni hagyja a foglalót. A tanulság: bizonyos esetekben mégiscsak szerencsésebb a vevő foglaló átadása előtt ügyvédnél megfordulni.

Az ingatlan adásvételi szerződéshez mindenképpen kell ügyvéd

A Polgári Törvénykönyv szerint az ingatlan adásvételi szerződés írásba foglalt szerződés, amelyben az eladó az ingatlan tulajdonjogát a vevőre átruházza, a vevő pedig az ingatlan ellenértékét megfizeti. A szerződés érvényességéhez a felek azonosítása, az ingatlan pontos megjelölése, a vételár és a fizetési mód meghatározása szükséges.

Bár törvényileg nem kötelező ügyvéd közreműködése az ingatlan adásvételi szerződés megkötéséhez, a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése nem képzelhető el ügyvédi, vagy közjegyzői közreműködés nélkül. 

Összegzés

Ha a szerződést mindkét fél teljesíti, a foglaló összege a vételár részét képezi, ha azonban a szerződés teljesítése meghiúsul olyan okból, amiért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. Éppen ezek miatt a kockázatok miatt ajánlott ügyvédhez fordulni akkor is, ha szigorúan véve a foglaló adásához nincs szükség rájuk.

Ha a fentiekkel kapcsolatban ügyvédi segítségre, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!