Ingatlan foglaló minta - avagy az e-ingatlanügyvédek dokumentum asszisztense!

Mi legyen egy jó foglaló mintában?

Bár a Polgári Törvénykönyv nem ismeri az "ingatlan foglaló minta" fogalmát, de azért természetesen tudom, hogy mire gondol, aki ezt üti be a Google keresőjébe: egy olyan jogi dokumentumot szeretne találni, ami segítségére lenne abban, hogy ha holnap ajánlatot tesz egy eladósorba került lakásra, akkor baj esetén is visszakapja a pénzét!

Erre két olyan irat alkalmas, amit a Ptk. is elismer:

• Ingatlan adásvételi előszerződés
• Vételi ajánlat - amelyet az eladó elfogad és ezzel adásvételi szerződés jön létre

Mindkét iratnak megvannak a maga előnyei és hátrányai, de bármelyik "foglaló minta" akkor igazán hasznos a feleknek, ha pontosan és egyértelműen rögzíti a felek közötti megállapodás lényeges elemeit:

1. Az érintett felek adatait: Az eladó és a vevő nevét, címét, és egyéb adatait.
2. Az ingatlan meghatározását: Az ingatlan pontos címét, helyrajzi számát, és egyéb lényeges jellemzőit.
3. A vételárat és (ha adnak) a foglaló összegét: Meg kell határozni a teljes vételárat és a foglalóként fizetendő összeget. A foglaló mértéke gyakran a vételár 10%-a, de ez a felek megállapodásától függ.
4. A foglalót érintő átvételi elismerést.
5. A fizetési feltételeket: A foglaló fizetésének idejét, módját, és a további fizetési ütemezést.
6. A birtokbaadás időpontját: Mikor kerül át az ingatlan a vevő birtokába.
7. Ha az ingatlan nem tehermentes: A tehermentesítéssel kapcsolatos konkrét tennivalókat.
8. Aláírások: Mindkét fél aláírását, amely nélkül nem létező szerződésről beszélünk.
9. Tanúk aláírása: A lakcímük és a teljes nevük feltüntetése mellett (nem kötelező elem).

Okiratszerkesztő ügyvédként mindig akkor volt könnyű a munkám, ha a foglaló mintában megtaláltam, amiben feltétlenül meg kellett állapodni, de olyasmit már nem, ami korlátozta biztosítékokkal kapcsolatos mozgásteremet!

Miért is annyira keresett az ingatlan foglaló minta?

A Ptk. szerint a foglaló egy előre meghatározott pénzösszeg, amit a vevő fizet az eladónak az ingatlan adásvételi szerződés, vagy előszerződés megkötésekor. Ha a szerződés meghiúsulásáért a vevő felelős, akkor az eladó megtarthatja a foglalót, ha az eladó, akkor a foglaló kétszeresen jár vissza a vevőnek. 

Ha adásvételi szerződés kell a foglalóhoz, akkor miért kellene minta, miért nem fordulnak a vevők egyből ügyvédhez?

Egyrészt az előszerződéshez nincs szükség ügyvédre, ahogy a vételi ajánlathoz sem, ráadásul a magyar gyakorlat évek óta az, hogy a vevő - általában az ingatlanközvetítő tanácsára - vételi szándéknyilatkozattal jelzi, hogy valóban érdekli a lakás és annak érdekében, hogy az eladó ne hirdesse tovább a kinézett ingatlant, a szándéknyilatkozat mellé ad valamennyi pénzt is. Ezt jobb híján szintén foglalónak (esetleg regisztrációs díjnak) nevezik - holott a Ptk. alapján foglalót ténylegesen csak szerződés alapján lehet átadni! 

Találkoztam már olyan esettel is, hogy közvetítői díjelőleget vett át az ingatlanos a vevőtől - ez még akkor se foglaló, ha volt is szerződés.

Milyen jogkövetkezményei vannak a foglaló szerződés nélküli átadásának?

A Ptk. 6:185. §-a alapján a másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik. 

Ezt a bírói gyakorlat úgy értelmezi, hogy ha nincs szerződés, nincs foglaló, de előleg sem! Ilyenkor a “foglaló” nem foglalóként viselkedik, azaz ha a vevő meggondolja magát, akkor azt a vevő bármikor visszakérheti “jogalap nélküli gazdagodás” címén. Ha pedig az eladó talál egy jobb vevőt, akkor bőven elég egyszeres összegben visszaadni a foglalót és nyugodtan tárgyalhat tovább az új vevő-jelölttel.

A fentiek alapján is látszik, hogy ha felelősen szeretne a vevő foglalót adni, akkor alaposan meg kell gondolnia, hogy mit ír alá!

Kell-e ingatlan ügyvéd a foglaló átadásához?

Ügyvédként ösztönösen azt tanácsolnám, hogy persze, minden vevő azonnal forduljon ügyvédhez, hiszen minden ügylet más és más! Nem is a jogi diplomának, hanem évek, évtizedek tapasztalatának köszönhetően egy szakember fél szavakból is olyan kockázatokat tud feltárni, amire a negyedik lakását vásárló, “profi” vevő se gondolna! 

Persze sejtem, hogy mi jár most az olvasó fejében: az ügyvéd ismerőse elfoglalt, nincs idő 3 ügyvédtől árajánlatot kérni, mindenki más is minták alapján tesz vételi ajánlatot, az ingatlanközvetítő már át is küldött egy szándéknyilatkozat mintát e-mailben - azaz menni fog a foglaló adása egyedül is!

Egyetértek, menni fog és megy is, százszámra minden egyes nap Magyarországon, de amikor az ügyfelek által letöltött minták alapján írok adásvételi szerződést, akkor mindig arra gondolok: legalább az én foglaló mintámat használták volna! Éppen ezért döntöttünk úgy, hogy az e-ingatlanügyvédek.hu csapata által alkalmazott szoftveres megoldásokat, azaz a dokumentum asszisztenst a reménybeli leendő ügyfeleink rendelkezésére bocsátjuk!

Foglaló letétbe?

Sokszor felmerül, hogy foglalót igazán biztonságosan csak ügyvédi letétbe lehet teljesíteni, hiszen az ügyvéd biztosan vissza fogja tudni adni azt. Így aztán tényleg nem kell mindenfajta foglaló nyomtatvány után kutatni, viszont a pénzletét jellemzően plusz pénzbe kerül.

Ha érdekli hogy milyen előnyei vannak a foglaló ügyvédi letétbe helyezésének, kattintson a vonatkozó cikkünkre!

Mire jó egy ingatlan vételi szándéknyilatkozat minta?

Ahogy fent is írtam, olyan, hogy foglaló minta igazából nincs, a legtöbbször igazából vételi szándéknyilatkozat mintát, ritkábban előszerződés mintát keresnek a vevők.

Az ingatlan vételi szándéknyilatkozat egy olyan dokumentum, amellyel a vevő írásban jelzi, hogy meg szeretne venni egy ingatlant - azonban nem szerződés, így jogilag nem kötelező a felekre nézve. Ennek számos előnye van: ez is jelzi a komoly ügyleti szándékot, de nem köti meg a felek kezét olyan esetben, amikor még ügyvéddel, műszaki ellenőrrel, hiteltanácsadóval is konzultálni kell annak érdekében, hogy a szerződési feltételeket valóban meg lehessen tárgyalni. 

Ha egy vételi szándéknyilatkozat jogi kötőerővel rendelkezik, akkor helyesebb lenne vételi ajánlatként hivatkozni rá. Jogi kötőerővel rendelkezik és vételi ajánlatnak számít minden olyan írásba foglalt dokumentum, amiből kiderül, hogy ki a vevő, milyen ingatlanra, mennyi vételárért és kivel szeretne adásvételi szerződést kötni. Ha a vételi ajánlatot az eladó megfelelő határidőben, írásban elfogadja, akkor létrejön egy adásvételi szerződés. Természetesen ügyvédi ellenjegyzés nélkül ez alapján a vevő még nem szerezhet tulajdont, de ez azért bírói ítélettel pótolható!

Aki ügyvéd nélkül vág bele az adásvételbe, annak inkább egy egyszerű vételi szándéknyilatkozat megtételét javaslom, ami egyértelműen kimondja, hogy nem minősül vételi ajánlatnak! Ilyen esetben azonban foglalót biztonsággal nem adhatunk, hiszen az mindig feltételez egy szerződést.

Mit tud a mi szándéknyilatkozat mintánk?

Azoknak akik tartanak a foglaló átadásától és mindenfajta jogi kötőerő nélkül egyszerűen csak a vásárlási szándékuk jelzésére szeretnének egy írásos dokumentumot átadni az eladónak, az e-ingatlanügyvédek dokumentum asszisztensének “Vételi szándéknyilatkozat” opcióját ajánlom! 

Ingatlan adásvételi előszerződés foglalóval - minta

Az ingatlan adásvételi előszerződésben a vevő és az eladó abban állapodnak meg, hogy meghatározott ingatlanra, a megállapodott vételáron egy későbbi időpontban szerződést kötnek egymással. Az ingatlan adásvételi előszerződés - ahogy az a nevében is benne van - már szerződésnek minősül, azaz előszerződés alapján már adhatunk foglalót! 

Mivel a foglaló fizetésére mindig a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, a foglaló ilyenkor nem magát az adásvételt, hanem csak a végleges adásvételi szerződés megkötését biztosítja! A végleges szerződés foglalójának szerepe az adásvételnek a biztosítása, tehát a végszerződésben rendelkezni kell arról, hogy az átadott foglaló “funkciót vált”. Az előszerződést a felek mindegyikének alá kell írnia, de ügyvédi ellenjegyzés, így ügyvédi közreműködés nem szükséges hozzá!

Annak aki foglalót is adna, az e-ingatlanügyvédek dokumentum asszisztensének “Előszerződés” opcióját ajánlom!

Lássuk a DOKUMENTUM ASSZISZTENST!

Az ingatlan foglaló minta dokumentum (vételi szándéknyilatkozat/előszerződés) létrehozásához, vagyis a dokumentum asszisztens használatához jelentkezzen be a google profiljával! A folyamat végén a szoftver egy szerkeszthető word fájlt generál.

A foglaló mintát létrehozó dokumentum asszisztens adatokat egyáltalán nem kezel, ezért mentésre sincs lehetősége. Kérjük ne adjon meg személyes adatokat, vagy üzleti, különösen ügyvédi titkokat! 

A dokumentum asszisztens több eladó és több vevő, több ingatlan, vagy a terhek, a szavatosság és a birtokbaadás kezelésével kapcsolatos megállapodások kezelésére egyelőre nem alkalmas!

Összefoglalás

A foglaló átadásáról a felek ideális esetben az adásvételi szerződésben állapodnak meg, azaz a jogintézmény fontos része az ingatlan adásvételi folyamatnak. Mivel foglalót a legtöbb vevő ennek ellenére úgy ad, hogy még nincs ügyvédje, tehát nincs kihez forduljon a kérdéseivel és jogi felvilágosításra is csak az interneten számíthat. Ilyenkor jönnek szóba a foglaló nyomtatvány és hasonló elnevezésű pdf iratok. 

Egy jó foglaló minta (legyen az vételi szándéknyilatkozat minta, vagy adásvételi előszerződés minta) megfelelő jogi tudatossággal kezelve nagyobb biztonságot nyújthat mindkét fél számára mint egy innen-onnan letöltött átvételi elismervény.

A fentiek ellenére nem győzöm hangsúlyozni: a felek éveken át gyűjtött megtakarításait hasznosító, nagy értékű szerződés esetén mindig javasolt szakértő ügyvéd tanácsát kérni a megállapodás, megszövegezés és aláírás előtt - különösen igaz ez az adásvételi szerződésekre! 

Ha bérleti szerződés kapcsán érdekli a foglaló témája, olvassa el vonatkozó cikkünket!

Ügyvédi segítségre lenne szüksége? Vegye fel velünk a kapcsolatot!