Miért jó az ügyvédi letét ingatlan adásvétel esetén?

Mit jelent az ügyvédi letét?

Az ügyvédi letét lényege, hogy az ügyfél a letétbe helyezéssel kétséget kizáróan bizonyítani tudja, hogy

• a foglaló/ajánlati biztosíték/előleg/vételár rendelkezésre áll, illetve
• a szükséges nyilatkozatokat megtette.

A letéteményes köteles ellenőrizni a letéti szerződés szerinti feltételek bekövetkezését, így csak akkor adhatja ki a letétet, ha a letevővel szerződő fél a saját kötelezettségeit már bizonyítottan teljesítette. Az ügyvédi letét segítségével mindenki biztonságban tudhatja a pénzét és az ingatlanvagyonát.

Alapvetően két dolgot lehet biztonságos megőrzésre ügyvédi letétbe helyezni:

• okiratot (pl. tulajdonjog bejegyzési engedélyt; széljegyezett kérelmek törlésére szóló engedélyeket)
• pénzt (pl. készpénzt, vagy bankszámlapénzt - HUF, EUR, USD, stb.)

Attól függően, hogy a megőrzést követően kinek lehet kiadni a letétet, megkülönböztetünk:

• teljesítési letétet - ezt a szerződésben meghatározott feltétel bekövetkezésekor az ellenérdekű félnek kell kiadni.
• őrzési letétet - ezt a szerződésben meghatározott feltétel bekövetkezésekor annak kell visszaadni, aki a letétet átadta.

Teljesítési letét

Az adásvételi ügyletekben szinte kivétel nélkül teljesítési letéttel dolgozunk. Én a saját praxisomban alapesetben az alábbi feltételeket alkalmazom:

 * a tulajdonjog bejegyzési engedély elnevezésű, külön aláírt okirat nélkül a vevő tulajdonjogát nem jegyzi be a földhivatal, így ezt a vételár teljes összegének kiegyenlítéséig teljesítési letétbe szoktuk venni

A vételár letét kapcsán nehézséget általában a foglaló kiadása okozhat. Nagyon sok jó megoldás létezik ennek a problémának a kezelésére - hogy melyiket alkalmazzuk az az eladó, a vevő és az ügyvédek stressztűrő képességétől függ.

Mi a következménye annak, ha az ügyvéd visszaél a letéttel?

Az okirat- és a pénzletét azért olyan biztonságos, mert az ügyvédek pontosan ismerik a kamarai fegyelmi gyakorlatot: ha visszaélnek ezekkel a jogosítványokkal, az az ügyvédi kamarából való kizáráshoz, illetve büntetőeljáráshoz vezethet és legtöbbször vezet is. 

Ha megtörténik a baj, szerencsére a letéti összegekkel kapcsolatos visszaélések esetén az ügyvédi felelősségbiztosítás megtéríti az ügyfelek kárát, így a letétbe helyezett összegek és iratok országszerte biztonságban vannak a magyar ügyvédség kezében.

Az ügyvédi letét kezelését az ügyvéd minden esetben köteles bejelenteni a területi ügyvédi kamarának. Ha ez elmarad, az szintén igen súlyos fegyelmi vétség.

Az ingatlanközvetítő nem kezelhet pénzletétet

A pénzletét kezelése, azaz lényegében a pénz megőrzése más javára egy olyan, az ügyvédi törvényben meghatározott feladat, amelyet csak ügyvéd végezhet. Éppen ezért nem jogosult a foglaló, vagy bármilyen, az adásvétellel kapcsolatos pénz átvételére ingatlanközvetítő - kivéve természetesen ha az eladó erre (lehetőleg írásban) feljogosította. 

A pénzletétet ügyvéd is csak külön megbízás, illetve letéti szerződés birtokában kezelhet.

Foglaló ügyvédi letétbe?

Időről-időre előfordul, hogy a vevő a foglalót szeretné ügyvédi letétbe helyezni. A letét szólhat akár az előszerződés "időszakára", de nem ritka, hogy a vevő tulajdonjogának bejegyzéséig őrzi az ügyvéd a foglalót.

Ha az eladónak sok adóssága van (ez sokszor az ingatlan tulajdoni lapján is látszik), a vevő pedig bankhitelből finanszíroz, akkor indokolt lehet a foglalóból és előlegből álló önerő letétbe helyezése - hiszen ha az eladó bankszámláját inkasszálják, a vevőnek pedig nem ad hitelt a bank, akkor nemcsak az ingatlantól esik el a vásárló, de az önerejét se lesz egyszerű visszaszerezni.

A vételár ügyvédi letétbe helyezése

A vételár letétbe helyezésére általában akkor kerül sor, ha a megvásárolni kívánt ingatlan elővásárlási joggal terhelt - legtöbbször termőföldek esetén lehet találkozni ezzel a megoldással.

Természetesen más esetben is lehetőség van letéti teljesítésre, ezt a megoldást a banki hitelezési gyakorlat is jól ismeri.

Az ügyvédi letét díja

Az országos gyakorlat alapján az adásvételhez kapcsolódó okiratletétet az ügyvédek általában ingyenesen kezelik. A pénzletéttel más a helyzet:

Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás tagjai a pénzletét kezelését FIX bruttó 150.000,- Ft ellenében vállalják.

Az ügyvédi letéti szerződés minimális tartalma

Az ügyvédi letéti szerződés tartalmát az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény szabályozza, de a letét- és pénzkezelés, valamint a letétnyilvántartás részletes szabályairól szóló 7/2018. (III. 26.) MÜK szabályzat is tartalmaz fontos tudnivalókat, a háttérjogszabály pedig a Ptk.

A legfontosabb tartalmi elemek a következők:

1. Felek és adataik
2. A letét tárgya, típusa
3. Letéthez kapcsolódó alapjogviszony
4. Letétkiadás feltételei
5. A letét díjazása (költségei)
6. Helyettes ügyvéd kijelölése arra az esetre, ha az ügyvéd valamiért nem képes a letétkezelésre, amikor kellene (pl. kórházba kerül)
7. Ügyvéd felelősségét korlátozó rendelkezések
8. Letétkezelés végső időpontja
9. Szerződéskötés időpontja

Összegzés

Adásvétel esetén a teljesítési letét leginkább tulajdonjog bejegyzési engedélyt, törlési engedélyeket (okiratletét), esetleg foglalót, vételárat (pénzletét) érint. Az ügyvéd a letétet a letéti szerződés feltételei szerint, biztonságosan, a jogosulatlan hozzáférést megakadályozó módon köteles őrizni - ezt az ügyvédek igen komolyan veszik.

Sok ügyfél, aki idejében eljut hozzám, felteszi a kérdést: Nem jobb ha a foglaló letétbe kerül? Sosem könnyű ezt megválaszolnom, hiszen, így valóban nagyobb biztonságban lennének az ügyfelek, de ezzel jelentősen bonyolítják és drágítják is az ügyletet! Ha valamiért mégis indokolt a letét, akkor az e-ingatlanügyvédek.hu csapata szívesen vállalja a letét kezelését!

Ha további kérdése lenne a letétkezelés kapcsán, vegye fel velünk a kapcsolatot a lenti elérhetőségek bármelyikén!