A foglaló szerepe az ingatlanügyletekben

A foglaló jelentése a magyar jogban

Az ingatlanvásárlást biztosító foglaló a Ptk. alapján egy pénzösszeg, amit a vevő mindig szerződéskötéskor fizet az eladónak - ez az összeg általában a vételár egy bizonyos százaléka, de a felek megállapodása alapján végső soron bármekkora lehet. Azt azonban jó tudni, hogy a túlzott mértékű kötbér összegét a bíróság mérsékelheti.

Nagyon fontos, hogy a foglaló mindig pénz, tehát bitcoinban pl. nem adhatunk foglalót és az is, hogy foglalót szerződés nélkül nem lehet adni.

A foglaló mértéke 2024-ben

A foglaló mértéke általában a vételár 10%-a - ez azonban inkább egy hagyomány, vagy megszokás, és a pontos százalék változhat az adott ingatlan adásvételi szerződésben foglaltak szerint. Az elmúlt években ráadásul hatalmasat emelkedtek az ingatlanárak - éppen ezért sokan (érthetően) féltik az önerejüket és főleg nagy értékű ingatlanok esetén újabban sokkal inkább az a jellemző, hogy a vételár kisebb %-át kitevő, 1-3 millió forint közötti összeg, maximum 5 millió forint kerül foglalóként átadásra.

A cikk írása előtt igyekeztem az anonimizáltan közzétett bírósági határozatokban utánanézni az aktuális országos gyakorlatnak. Egyrészt nagy általánosságban a peresített ügyekben is 10% körüli foglalóban állapodtak meg a felek, másrészt az is látszik, hogy ha a vételár 20%-át meghaladó összegben állapodnak meg a felek, akkor a bíróság (megfelelő tényállás mellett) hajlik arra, hogy mérsékelje a túlzott mértékű kötbért.

Mit érdemes mérlegelni eladóként és mit vevőként?

Mivel a 10%-os "szabályt" nagyrészt minden ingatlanpiaci szereplő ismeri, az ettől való eltérést a felek általában meg szokták indokolni. Mindkét fél érdeke, hogy az adásvételi szerződés egyértelműen és részletesen szabályozza a foglaló feltételeit, beleértve a foglaló összegét, a fizetés módját, a visszafizetés vagy megtartás feltételeit, valamint a felelősség kérdését az ügylet esetleges meghiúsulása esetén. 

Kiindulásnak a következők mérlegelését javaslom:

A foglaló mikor jár vissza?

A foglalóval kapcsolatos alapvető szabályok igen egyszerűek: 

• Ha az ingatlan adásvételi szerződést teljesítik, a vételár tartozás az átadott pénz összegével csökken - azaz a foglaló beleszámít a vételárba. 
• Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglalóként átadott összeg visszajár.
• A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

A foglalóval szemben az előleg minden esetben visszajár a vevőnek.

Hogyan adjunk foglalót?

Foglalót csak szerződéssel adhatunk át - de mi minősül szerződésnek? 

A Ptk. előírja, hogy ingatlanátruházásról szóló szerződést írásban lehet kötni, tehát mindenképpen egy papír alapú szerződésre, vagy az állam által elismert elektronikus okiratra van szükségünk (pl. AVDH szolgáltatással aláírt pdf-re), semmiképpen sem e-mail, vagy SMS formában köttetett megállapodásra.

Minek kell szerepelnie a szerződésben?

A XXV. számú Polgári Elvi Döntés értelmében egy érvényes ingatlan adásvételi szerződéshez elegendő, ha az okirat tartalmából egyértelmű, hogy 

• ki az eladó, 
• ki a vevő, 
• ők mennyi pénzért (vételár) és 
• milyen ingatlan (cím, vagy helyrajzi szám) adásvételében szeretnének megállapodni. 

Egyéb kérdésekben (fizetési ütemezés, birtokbaadás, szavatosság, elővásárlási joggal kapcsolatos kötelezettségek) egyáltalán nem kell megállapodni ahhoz, hogy a szerződés érvényes legyen.

Foglaló minta - kell ehhez ügyvéd?

Mivel önmagában a foglaló átadásához nem kell ügyvéd, az ingatlanközvetítők gyakran sietnek a vevők segítéségre különböző ingatlan foglaló minta iratokkal, ezek között vannak jobbak és vannak rosszabbak, de az biztosan közös bennük, nincs olyan iratminta, aminek a tartalmáért az ingatlanközvetítő felelősséget vállal. 

Mi ügyvédek (ha tudjuk) mindig figyelmeztetjük az ügyfeleket arra, hogy ha nincs lehetőség adásvételi szerződést kötni, akkor a legbiztonságosabb, ha egy két tanú által hitelesített előszerződést kötnek a felek - ilyenkor az átadott pénz a végleges szerződés megkötésének biztosítéka. Ez ugyanis valóban szerződés - ellentétben a regisztrációs lappal, vételi szándéknyilatkozattal és egyéb néven futó iratmintákkal.

A foglaló minta kapcsán írott cikkünket itt találja, de jó tudni, hogy a minták általában az alábbi iratokat takarják:

Átvételi elismervény elég-e? 

Időről-időre felmerül, hogy a vevő azzal jelentkezik az ügyvédnél, hogy olyan szuper lakást talált, hogy az első megtekintéskor “foglalóként” már át is adott 500.000,- Ft-ot. Ezt rendszerint annak a beismerése követi, hogy a foglalóról csak egy átvételi elismervény készült, amihez a mintát az ingatlanközvetítő adta. Ilyenkor bevallom nagyon szoktam sietni a szerződés előkészítésével, hiszen ahogy fent is írtam: szerződés nélkül nincs foglalónak minősíthető pénz. 

Foglalónak minősülő pénz egy egyszerű átvételi elismervénnyel nem adható át, hiszen ha ezt a jogintézményt alkalmazzuk, akkor a pénzösszeg átadása eleve feltételez egy szerződést.

Hogy kapcsolódik a vételi szándéknyilatkozat a foglalóhoz?

A vételi szándéknyilatkozat egy olyan jognyilatkozat, amely tartalmazza a szerződő felek és az ingatlan adatait, valamint a vételárat, de sok esetben azt is, hogy az nem minősül szerződési ajánlatnak, azaz elfogadása esetén nem jön létre ingatlan adásvételi szerződés. Pont emiatt hívják ezeket a dokumentumokat szándéknyilatkozatnak és nem ajánlatnak.

Mi a különbség a szándéknyilatkozat és az ajánlat között?

Szerződést nem csupán úgy lehet kötni, hogy az eladó és a vevő ugyanazt a papírt írják alá, hanem úgy is, hogy az egyik fél írásbeli ajánlatot tesz, amit a másik elfogad. Mindig kérdés tehát, hogy a vételi szándéknyilatkozata alapján a vevőnek ajánlati kötöttsége keletkezik-e? Itt dől el ugyanis, hogy létrejön-e szerződés és ekként a benne foglaltak bírói úton kikényszeríthetőek-e.

Vételi ajánlat

Vételi ajánlat esetében a vevő az ajánlatához az abban szereplő határidőig (pl. 5 nap) kötve van. Tehát ha az eladó eddig - azaz az ajánlati kötöttség végéig - elfogadja az ajánlatot, akkor közöttük adásvételi szerződés jön létre. Ez ugyan ügyvédi ellenjegyzés nélkül nem alkalmas a tulajdonjog földhivatali bejegyzésére - de ha a felek közül az egyik kihátrálna az ügyletből, akkor az ilyesmi bírói ítélettel pótolható. 

Bevallom, amikor a férjemmel az első közös lakásunkat igyekeztünk megvenni, én nem bíztam a véletlenre a vételi ajánlatot: az egy oldalas előlaphoz - ami a lényeges feltételeket tartalmazta - csatoltam még vagy 8 oldalnyi részletes szerződési feltételt! Azért nem állítom, hogy a vételi ajánlat, vagy szándéknyilatkozat csak így működőképes, de aki már pereskedett ingatlanért életében, az tudja, hogy miért ragaszkodnak sokan mégis ehhez.

Ingatlan adásvételi előszerződés - így biztonságosabb a foglaló kikötése

Ingatlan adásvételi előszerződés esetén a felek az eladó és a vevő, az ingatlan, valamint a vételár meghatározásán túl abban állapodnak meg, hogy egy későbbi időpontban végleges adásvételi szerződést kötnek - ez tulajdonképpen a kétoldalú jognyilatkozat lényege.

Az ingatlan adásvételi előszerződésben a foglalóban való megállapodás azt biztosítja, hogy az eladó tiszteletben tartja a vételi ajánlatot és megköti a vevővel a végleges adásvételi szerződést. Ha a szerződéskötés meghiúsulna, akkor az előszerződésben megállapított feltételek alapján, a bíróság később a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja, vagy követelheti a megfelelő jogkövetkezmények alkalmazását.

Minden esetben, amikor foglalónak szánt pénzt is adnának az ügyfelek, egyértelműen azt szoktam javasolni, hogy vételi ajánlat tétele helyett előszerződést kössenek! Az előszerződéshez nincs szükség ingatlan ügyvédre, a két tanú által hitelesített előszerződés is elfogadható - a lényeg, hogy készüljön el!

Összefoglalás

A szerződéses biztosíték kétféle célt szolgál:

• Azt mutatja, hogy a vevő komolyan elkötelezett az ingatlan megvásárlása iránt.
• Büntetésként szolgál, ha valamelyik fél megszegi a szerződést.

A foglaló kifizetése az eladó számára garancia arra, hogy a vevő elkötelezett az adásvétel iránt. Ez segít kiszűrni azokat az érdeklődőket, akiknek nem teljesen komolyak a vásárlási szándékaik, vagy nem biztosak benne, hogy a vételárat finanszírozni tudják. Ha a szerződés meghiúsulása a vevő hibájából következik be, a foglaló kompenzációt nyújt az eladónak a lemaradt tranzakció és az ebből eredő esetleges pénzügyi veszteségek (ismételt hirdetésfeladás, ingatlanközvetítőkkel futott újabb körök) miatt.

A foglalóként átadott pénz ugyanakkor a vevőt is biztosítja, hiszen ha az eladó elfogadja a pénzt, akkor az eladási szándékától csak komoly anyagi áldozat árán állhat el. A foglaló átadásával a vevő biztosíthatja, hogy az eladó az adott ingatlant ne hirdesse tovább másnak és ne legyen érdekelt abban sem, hogy más ajánlatát fogadja el az adásvételi szerződés megkötése előtt. Ez különösen fontos lehet egy ingatlanpiacon, ahol sok azonos anyagi helyzetű vevő verseng hasonló lakásokért. Legalább ekkora előny, hogy a foglaló átadásával az ingatlan vételára is rögzül, ami akkor lehet fontos, ha hosszabb idő telik el a foglaló átadása és az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés elkészítése között.

Ha többet olvasna a foglaló buktatóiról, vagy albérlet miatt érdekli a foglaló, olvassa el vonatkozó cikkeinket!

Ha úgy érzi, hogy további kérdése lenne, vagy ügyvédi segítségre van szüksége, tekintse át szolgáltatásainkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!