Tulajdoni lap lekérése és értelmezése - segítség lakásvásárlóknak!

Tulajdoni lap lekérdezés

A tulajdoni lapot - ügyfélkapu segítségével - a Földhivatal Online szolgáltatáson belül elérhető - ún. TakarNet rendszeren keresztül lehet lekérdezni.

A TakarNeten belül tulajdoni lapon kívül térképmásolatok és társasházi információk is lekérhetőek - a már lekért iratokat a rendszer 4 hónapig díjmentesen tárolja.

Tulajdoni lap ára

Az TakarNet rendszerből ingyenes tulajdoni lap lekérése évente 2 alkalommal lehetséges, a további lekérdezések díja - a földhivatali díjak 2024. július 29-i emelkedése után - tulajdoni laponként 4800 Ft. Fizetés bankkártyával lehetséges a SimplePay rendszeren keresztül.

Ha a földhivatalban a tulajdoni lapról kiállított papíralapú hiteles másolatot igényelünk, akkor 2024. július 29-től 10 000 forint összegű díjat kell fizetnünk.

A szintén a TakarNetből elérhető e-hiteles térképmásolat díja (2024 július végétől) 5000 Ft.

Mit jelent a tulajdoni lap szemle?

Az elektronikus dokumentumként szolgáltatott e-Hiteles tulajdoni lap kétféle formátumban kérhető le:

• SZEMLE - ez csak a lekéréskori (aznapi) állapotot mutatja
• TELJES - ez az ingatlan teljes történetét mutatja

Ha csupán érdeklődünk az ingatlan aktuális jogi státusza iránt, akkor én a szemle másolat lekérését javaslom!

A tulajdoni lap részei

Minden ingatlan tulajdoni lapja öt fő részből áll:

• Fejléc - Ez tartalmazza a település nevét és az ingatlan helyrajzi számát (ebből következtethetünk a fekvésére (belterület/külterület).
• Széljegy - Az ingatlannal kapcsolatos el nem intézett kérelmeket - ha vannak - közvetlenül a fejléce alatt találjuk.
• I. Rész - az ingatlan adatai: Itt található az ingatlan megnevezése (például lakóház, telek), valamint a területe.
• II. Rész - az ingatlan tulajdonosai: Ez a rész tartalmazza az ingatlan tulajdonosainak nevét, anyja nevét címét, tulajdoni hányadát, valamint a tulajdonjog megszerzésének jogcímét (pl. ajándékozás) és időpontját.
• III. Rész - terhek és jogok: Ebben a részben vannak feltüntetve az ingatlanhoz kapcsolódó terhek, jogok és egyéb megjegyzések, mint például jelzálogjog, szolgalmi jog, elidegenítési és terhelési tilalom, végrehajtási jog, kiskorúság, perek, stb.

Mi a széljegy?

A széljegy a tulajdoni lap fejléc alatt, de az I. része felett található speciális bejegyzés, amely az adott ingatlan kapcsán benyújtott, a földhivatal által még el nem bírált kérelmet jelez. Ha több széljegy is található a tulajdoni lapon, akkor azokat meghatározott rangsorban kell elintéznie a földhivatalnak:  ezt a sorrendet elsősorban a kérelem iktatási időpontja határozza meg - kivéve pl. a zálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, illetve a végrehajtási jog törlése tárgyában beérkezett kérelmeket.

Adásvétel esetén a tulajdonjog bejegyzése visszamenőleges hatállyal, a bejegyzési kérelem benyújtásának időpontjával - azaz a széljegyzés dátumával - történik!

A széljegy azért is lényeges, mert elővásárlási jog esetén az eladónak a vételi ajánlatot közölnie kell mind a tulajdoni lap II. részén feltüntetett tulajdonossal, mind pedig azzal a személlyel, akinek a kérelmét széljegy jelzi - ez különösen garázsok esetén tartom fontosnak.

Tulajdoni lap széljegy törlése

A tulajdoni lapról a széljegyeket kétféleképpen lehet törölni:

1. A földhivatal automatikusan törli a széljegyet, ha a széljegyzett kérelmet elintézi - azaz annak helyt ad, vagy elutasító döntést hoz
2. A felek kérelme alapján.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény 26. § (9) bekezdése értelmében a széljegyzett kérelem a szerződő feleknek – ügyvéd által ellenjegyzett/közokiratba foglalt – közös nyilatkozatával, a földhivatal döntésének véglegessé válásáig visszavonható, de akár módosítható is. Fontos tudni, hogy ha bejegyzés folytán harmadik személy vált volna jogosulttá, a kérelem visszavonásához vagy módosításához az ő hozzájárulása is szükséges.

A tulajdoni hányad értelmezése

A tulajdoni hányad egy-egy tulajdonos részesedését jelenti az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanban. Ez nem fizikai részre utal, hanem egy eszmei hányadot jelent. A tulajdoni hányad pontos arányát mindig törtrészben találjuk a tulajdoni lapon. A tulajdoni hányad mértéke szerepet játszhat a közös döntéshozatalban, például ha az ingatlan eladásáról vagy felújításáról van szó.

Fontos megjegyezni, hogy a tulajdoni hányad mértéke önmagában nem válaszol arra a kérdésre, hogy az adott tulajdonostárs fizikailag melyik részére jogosult az ingatlannak. Az ilyen viszonyokat használati megállapodás hivatott rendezni.

Meddig érvényes a tulajdoni lap?

A tulajdoni lapoknak nincs kifejezett érvényessége, az mindig csak a lekérés pillanatában érvényes. A földhivatalban a délelőttig beérkező kérelmeket általában 14:00 óráig széljegyzik a tulajdoni lapokra és hosszú évek tapasztalata mutatja, hogy munkaidőn kívül nem érkezik új információ a tulajdoni lapokra.

Éppen a fentiek miatt az ügyvédekre kötelező etikai szabályzat 5.17. pontja rögzíti is, hogy az ügyvéd az adásvételi szerződés ellenjegyzését közvetlenül megelőzően köteles lekérdezni az ingatlan tulajdoni lapját. 

Természetesen ha az ügyvéd az ellenjegyzést megelőzően, az adásvételi szerződés megszövegezésekor nem tudná, hogy mi van a tulajdoni lapon (és csak a szerződés aláírásakor szembesülne azzal), az komoly bonyodalmakhoz vezetne. Éppen ezért az ügyvéd egy ügylet során legalább kétszer kér le tulajdoni lapot. Ha időközben feltűnne a tulajdoni lapon pl. egy végrehajtási jog az természetesen probléma, de ha az aláírást megelőzően erre fény derül, akkor biztonsággal kezelhető a helyzet.

Mit jelent a tulajdoni lapon a felülvizsgálat alatt?

Régen az ingatlan-nyilvántartás címadatbázisa elkülönült a személyiadat- és lakcímnyilvántartás adataitól, 2014-ben azonban megkezdődött a két adatbázis összefésülése - ez az ún. címadatátvétel.

A címadatátvétellel még nem érintett címek esetében a tulajdoni lap tartalmazza a „felülvizsgálat alatt” megjegyzést, melyet az ingatlan címadata mellett kell megjeleníteni. A megjegyzés az ingatlan-nyilvántartási adatok irányadó jellegét nem érinti.

Összegzés

Ingatlanjoggal foglalkozó ügyvédként azt tudom tanácsolni a vevőknek, hogy tegyenek meg mindent annak érdekében, hogy már az ingatlanközvetítő bevonása előtt rendelkezésre álljon a tulajdoni lap - hiszen csak ennek az okiratnak a birtokában tehetik fel a megfelelő kérdéseket:

• Beszéltek-e már az elővásárlásra jogosulttal?
• Lemond-e a haszonélvező az őt megillető jogokról az adásvétel előtt?
• Kifizették-e már a jelzáloghitelt?

Amennyiben a tulajdoni lap értelmezése kapcsán, vagy az ingatlan adásvétel során ügyvédi segítségre lenne szüksége, tekintse át szolgáltatásainkat és keressen minket bátran a lenti elérhetőségek bármelyikén!