Hogyan történik egy CSOK Plusz ingatlan eladása?

CSOK Plusz hitel alapfeltételei

Először is tekintsük át, hogy mit kell tudni a CSOK Pluszról!

A program alapja egy hitel, ami 15 millió, 30 millió, vagy 50 millió forint összegig igényelhető lakás célra, legalább 10 éves futamidővel. A hitelhez a következő támogatások kapcsolódnak:

1. Kamattámogatás
2. Kölcsöntörlesztési szünetelés - kölcsönkérelem benyújtását követően a várandósság legalább 12. hetét elsőként betöltő magzatuk vagy elsőként megszületett gyermekük után
3. Gyermekvállalási támogatás - a kölcsönkérelem benyújtását követően másodikként, és azt követően született minden gyermek után 10 millió forint

Mivel a támogatás és a kedvezményes hitel is lakáscélhoz kötött, a CSOK-hoz hasonlóan a kölcsön futamidejének végéig terjedő időszakra az állam javára jelzálogjog, valamint annak biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre – a kölcsönszerződés megkötése időpontjában fennálló kölcsönösszeg 20 százalékának erejéig – a kölcsön és a kamattámogatás jogszerűtlen igénybevételéből eredő követelések biztosítására.

Mi történik, ha valaki eladná a CSOK Pluszból vásárolt lakóingatlanát?

A Korm. rendelet 34. §-a alapján, ha valaki CSOK támogatással vásárolt lakást ad el az elidegenítési és terhelési tilalom fennállása alatt, akkor főszabály szerint köteles a kamattámogatás igénybe vett összegét visszafizetni, kamattal növelten és a jövőre nézve is elesik a kamattámogatástól.

Valójában csak adásvételi szerződést lehet kötni egy CSOK Pluszból vásárolt ingatlanra, hiszen azt - ahogy fent is írtam - jelzálog és elidegenítési és terhelési tilalom biztosítja. Az állam javára bejegyzett jelzálogjog, valamint az azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalom törlése iránt a teljes visszafizetés igazolása után a kormányhivatal intézkedik. Az adásvétel lényegében ez után mehet teljesedésbe.

Eladna, de venne is? Mentesülhet a visszafizetés alól!

Ha a kölcsönszerződést megkötő házaspár a lakás értékesítését követően lakás építése vagy vásárlása útján "mégis kielégítené a lakásigényét", a kamattámogatás, illetve gyermekvállalási támogatás visszafizetésével kapcsolatos kötelezettségüket építési szándék esetében 3 évig, vásárlási szándék esetében 1 évig a kormányhivatal felfüggeszti, amennyiben 

• a támogatott személyek az igénybe vett kamattámogatás, illetve gyermekvállalási támogatás összegét az „10032000–01501315 Kincstár lakáscélú kedvezmények letéti számlára” befizették, és 
• a kölcsön teljes fennálló összegére nézve végtörlesztéssel éltek.

Mennyi is a kamattámogatás és az ügyleti kamat?

A támogatást igénybe vevők a futamidő első évében és a kamattámogatás időszakában maximum 3% kamatot kötelesek fizetni, ami ma is jelentősen a piaci kamatok alatt marad. Ez nem azért van, mert a bank is csak ennyi ügyleti kamatot kér, hanem mert a Magyar Államkincstár kamattámogatást nyújt az igénylők számára. Az igénylők által fizetett kamat lényegében az állami támogatás segítségével egészül ki piaci kamatra. Ez az állami kamattámogatás azonban bizonyos feltételek mellett elveszhet, tehát hasznos lehet megismerkedni az új CSOK valódi ügyleti kamatával:

Az ügyleti kamat a babaváró hitelnél jól bevált mechanizmus köszön vissza: az ügyleti kamat nem haladhatja meg az ÁKK Zrt. által havi rendszerességgel közzétett, a közzétételt megelőző 3 naptári hónapban tartott, 5 éves névleges futamidejű államkötvény aukcióin kialakult átlaghozamok adott aukciókon elfogadott mennyiségekkel súlyozott számtani átlaga 110 százalékának 1 százalékponttal növelt mértékét.

A kamattámogatás időszaka a kölcsön futamidejére, de legfeljebb 25 évre szól, amely meghosszabbodik az első gyermek születését vagy örökbefogadását követően igénybe vett törlesztés-szüneteltetés időtartamával. Az állam a futamidő első évére eső kamattámogatás összegét a futamidő második évétől kezdve, a futamidő ténylegesen hátralévő részében évenként egyenlő összegben téríti meg, ami biztosítja a törlesztőrészletek egyenletességét​​.

Ha tehát elveszik a kamattámogatás, a szerződő feleknek ügyleti kamatot kell fizetni!

Milyen más esetekben kell visszafizetni a CSOK Pluszt?

A CSOK Plusz hitel 2024 évtől érvényesülő visszafizetési szabályai a babaváró hiteléhez hasonlóan alakulnak. Bizonyos esetekben a kamattámogatás megszűnik, azaz a hitel fent ismertetett ügyleti kamattal törlesztendő a továbbiakban és az addig a Kincstár által kifizetett kamattámogatás az igénybevételének napjától számított, a jegybanki alapkamat 5 százalékponttal megemelt mértékének megfelelő kamattal, vagyis a büntetőkamattal növelten visszafizetendő. 

Milyen esetekben érvényesül a CSOK Plusznál a fenti szabályozás?

1. Hamis nyilatkozat tétel esetén: Ha az igénylők valótlan adatot tartalmazó nyilatkozat alapján jutottak a kölcsönhöz.
2. Gyermekvállalási kötelezettség nem teljesítése esetén: Ha a házaspár a gyermekvállalásra vonatkozó kötelezettségét a szerződésben meghatározott határidőig nem, vagy csak részben teljesíti.
3. Házasság felbontása vagy érvénytelenítése esetén: Ha a házaspár a gyermekvállalást a házasság felbontásának vagy érvénytelenítésének időpontjáig nem vagy csak részben teljesíti.

A CSOK Plusznál meddig kell megszületnie a gyerekeknek?

A 2024-től érvényesülő CSOK Plusz szabályok értelmében

• egy gyermek vállalása esetén 4 év, 
• két gyermek vállalása esetén 8 év, 
• 3 gyermek vállalása esetén 10 év 

áll a házaspárok rendelkezésére. 

A gyermekvállalást teljesítettnek kell tekinteni akkor is, ha a magzat a 12. várandóssági hét betöltését követően elhal vagy halva születik, vagy ha a házastársak egyike elhunyt.

Mikor indul az óra?

A vállalt gyermek megszületésére vonatkozó határidőt 

• lakás vásárlása esetén: a kölcsönszerződés megkötésének időpontjától, 
• lakás bővítése esetén: a használatbavételi engedély, vagy a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvány véglegessé válásának napjától, esetleg a hatósági bizonyítvány véglegessé válásának napjától
• építkezés esetén: a használatbavételi engedély, a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvány véglegessé válása vagy az egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítvány véglegessé válása napjától

kell számítani.

A gyermekvállalás határideje a várandósság végéig meghosszabbodik. A korábbi családtámogatási szabályok alkalmazása során szerzett tapasztalataimból kiindulva ez azt jelenti, hogy a nőgyógyász által kiállított igazolást le kell adni a bankban és ezt követően már érvényesülnek is a kedvezmények.

Ha a gyerekvállalási kötelezettség részben azért teljesült, akkor a visszafizetendő kamattámogatást csökkenteni kell a gyermekvállalási határidő lejártának időpontjában meglévő gyermekek után a szerződés megkötésekor hatályos jogszabályi rendelkezések szerint járó hitel összegéhez kapcsolódó kamattámogatás összegével!

Válás esetén is visszafizetendő a CSOK?

Önmagában a válást nem tervezi "büntetni" a kormány CSOK rendelet, de a gyermekáldás elmaradását és a közös lakás elidegenítését igen. Ha akár a férj, akár a feleség megszerzi a teljes ingatlan tulajdonjogát, és a gyerekek (nagykorú gyermek kivételével) nála maradnak, akkor az elidegenítő fél nem köteles a kamattámogatást visszafizetni, de a másik igen. 

Ha az egész lakást eladják harmadik személynek, akkor a visszafizetés aránya a bírósági határozat vagy a házassági vagyonmegosztási szerződés alapján határozott megoszlás szerint történik.

A 10 milliós gyermekvállalási támogatás is visszafizetendő lehet?

A gyermekvállalási támogatás nem feltétlenül osztja a büntetőkamat jogi sorsát, pl. válás esetén is megtartható. 

Ha azonban a bank a CSOK Plusz hitelprogram elemeinek jogosulatlan igénybevételére utaló bizonyíték birtokába jut, a támogatott személyeket írásban felszólítja a kamattámogatás, illetve a gyermekvállalási támogatás összegének – ahol e rendelet kamatfizetési kötelezettséget ír elő, kamattal együtt történő – visszafizetése iránt.

Önkéntes végtörlesztés

Ez sokszor meglepte az ügyfeleinket a Babaváró hitel, illetve a hagyományos CSOK kapcsán is, de az előzőekhez hasonlóan a CSOK Plusznak sem az a célja, hogy az emberek könnyen ingatlanhoz jussanak, hanem, hogy gyermeket vállaljanak, lehetőség szerint minél nagyobb számban - amiért az állam akár olcsó pénzt is hajlandó juttatni nekik. 

Éppen azért minden olyan módszer, amivel a házaspár igyekszik csökkenteni a gyermekvállalás elmaradásából eredő károkat, szankcionált lehet: Ha a házaspár az igénybe vett kamattámogatás összegét a gyermekvállalási határidő lejártát megelőzően önként visszafizeti, a visszafizetendő összeget növelni kell a kamattámogatás igénybevételének napjától a visszafizetés napjáig számított jegybanki alapkamat 5 százalékponttal megemelt mértékének megfelelő kamattal.

Ez a kamatfelár biztosítja, hogy az idő előtti visszafizetéssel az állam ne veszítsen, és a CSOK Plusz rendelkezéseinek megfelelően a házaspár valóban hosszú távra köteleződjön el a gyerekvállalás mellett.

Összegzés

A CSOK Plusz egy államilag támogatott kölcsön, amelyet lakáscélra igényelhetnek házaspárok, akik vállalják, hogy gyermeket vállalnak vagy fogadnak örökbe. Az ingatlanvásárláshoz kapcsolódó támogatás a futamidő végéig terjedő időszakra jelzálogjoggal és elidegenítési és terhelési tilalommal van biztosítva. 

Ha valaki a CSOK Plusz segítségével vásárolt ingatlant eladja, akkor főszabály szerint vissza kell fizetnie a kamattámogatást, kamattal növelten. Azonban, ha a lakás eladása után újat vásárolnak vagy építenek, akkor a visszafizetési kötelezettség bizonyos feltételek mellett felfüggeszthető. A CSOK Plusz visszafizetésére más esetekben is sor kerülhet, például hamis nyilatkozat tétele vagy a gyermekvállalási kötelezettség nem teljesítése esetén. 

Amennyiben további kérdése lenne, vegye fel a kapcsolatot velünk az alábbi elérhetőségek bármelyikén!