Mikor nem jár az ingatlanközvetítői jutalék?

Mi jár az ingatlanközvetítői díj ellenében?

Kezdjük az elejéről: az ingatlan tulajdonosa (netán leendő vevője) és az ingatlanközvetítő között létrejött szerződés egy megbízási típusú szerződés: az alapján az ingatlanközvetítő (díj ellenében) 

• segít meghatározni az ideális kínálati árat;
• hirdetést készít, eladásra hirdeti az ingatlant;
• bemutatja a lakást/házat az érdeklődőknek;
• közli a vevők vételi ajánlatait az eladóval;
• közvetít az eladó és a vevő között;
• stb.

mindezt azzal a céllal, hogy létrejöjjön az eladó és a vevő között egy ingatlan adásvételi szerződés, netán vételi szándéknyilatkozat, vagy előszerződés. Ha ez a tevékenység sikerrel jár, akkor a közvetítőnek jár a jutalék.

Az ingatlanközvetítésről szóló szerződések túlnyomó többségében általános szerződési feltételek alkalmazása mellett jönnek létre, tehát a Ptk. ÁSZF-fel kapcsolatos fogyasztóvédelmi szabályai is alkalmazandónak.

De mi a helyzet akkor, ha homokszem kerül a gépezetbe és az ingatlanközvetítő mégsem teljesít a szerződésnek megfelelően, akkor is ki kell fizetni a teljes jutalékot?

A jutalékról általában

Az ingatlanközvetítőt a megbízás teljesítéséért megbízási díj illeti meg. Elméletileg elképzelhető, hogy a felek a szerződésben abban állapodnak meg, hogy a fent részletezett tevékenységek ellátásáért az ingatlanközvetítőt meghatározott összegű megbízási (közvetítői) díj illeti meg - de sokkal gyakrabban látjuk, hogy a közvetítő sikerdíj jellegű jutalékért dolgozik, amit az eladási ár egy bizonyos %-ban állapítanak meg. 

A sikerdíjas jutalék azért olyan magas (1-3%, de van, hogy több), mert az ingatlanközvetítő nem lehet biztos benne, hogy a belefektetett energia, pénz, idő végül megtérül-e. Fontos tudni ugyanis, hogy ha az ingatlanos jutalékért dolgozik, akkor arra csak a feladat sikeres ellátása esetén tarthat igényt. A Kúria is kimondta (lásd: EH 2005.1333), hogy a megbízási díjnak ilyen, sikerdíjas formában történő meghatározása esetében közömbös, hogy a megbízott a sikeres közvetítés érdekében milyen mennyiségű és milyen értékű munkát végez, jogosultságát a díjra az általa a szerződés hatálya alatt közvetített adásvételi szerződés megkötése alapozza meg.

Vannak olyan szerződések is, ahol az ingatlanközvetítő fenti kockázatát igyekeznek azzal csökkenteni, hogy sikertelen közvetítés esetben pl. költségtérítés jár a közvetítőnek. Itt persze felmerül bennem, hogy ha a kockázat csökken, akkor mégis mi indokolja a 3% jutalékot siker esetén - de a főszabály szerint a felek szerződési szabadsága teljes és abban állapodnak meg, amiben szeretnének.

Az első kérdés: létrejött-e egyáltalán a megbízási szerződés?

Sokan azt gondolják, hogy ha nincs írásbeli megbízási szerződés, aminek az alján két tanú igazolja, hogy az okiratot a felek aláírták, akkor nem kell megfizetniük a jutalékot. A szerződés és az arról kiállított okirat azonban nem azonos egymással és (a józan észen túl) semmi sem tiltja, hogy az ingatlanközvetítő és az eladó szóban, esetleg ráutaló magatartással egyezzenek meg egymással. Ha tehát legalább ilyen módokon megállapodtak a felek, akkor az, hogy jár-e a közvetítői díj, lényegében egy bizonyítási kérdés.

A minap szembejött velem a következő, szintén ehhez a témához tartozó jogeset a Facebookon:

A kérdező ingatlantulajdonos, aki el akarja adni a lakását. Egy ingatlanközvetítő felhívta, hogy tudna vevőt a lakására. Így is volt, sőt meg is egyezett a vevőkkel az adásvételben. Az ingatlanos utólag 2% jutalékot követel, annak ellenére, hogy a posztoló nem kötött szerződést vele. A posztoló azt kérdezi, hogy ki kell-e fizetnie az ingatlanközvetítő jutalékát? A kommentekből kiderült, hogy nem is önmagában a jutalékot sajnálja, hanem a 2%-ot sokallja. Mit lehet tenni?

Nem könnyű a dolga a kollégáknak, nehéz csupán ennyi információ alapján válaszolni. Ahogy arra sokan felhívták a figyelmet: ha rendhagyó módon a vevő bízta meg a kereséssel az ingatlanközvetítőt, akkor már csak a természetes jogérzet is azt mondatja az emberrel, hogy további 2%-ra már ne tartson igényt az eladótól. 

Az ingatlanközvetítő azonban érvelhet azzal, hogy felfedte, hogy ő maga ingatlanközvetítő és egyértelműen ilyen minőségében mutatta be a vevőket az eladónak. Az ingatlanos így legalábbis alappal remélhette, hogy lesz közte és az eladó között egy, a piaci szokásoknak megfelelő megbízási szerződés, azon az alapon, hogy a vevő az általában elvárható gondosság mellett nem feltételezhette, hogy az ingatlanközvetítő ingyen hoz neki vevőt. A Ptk. 6:583. §-a értelmében  az ilyen típusú "képzelgés" alapján való eljárást megbízás nélküli ügyvitelnek nevezzük: aki valamely ügyben más helyett eljár anélkül, hogy arra megbízás alapján jogosult volna, az ügyet úgy köteles ellátni, amint azt annak érdeke és feltehető akarata megkívánja, akinek javára beavatkozott. Ha a megbízás nélküli ügyvivő beavatkozása helyénvaló volt, őt a megbízott jogai illetik (2 %-os sikerdíj feltehetően azért nem), ellenkező esetben a megbízás nélküli ügyvivő díjazást nem követelhet. 

De tegyük fel, hogy nem a vevő adott megbízást és a közvetítő is pontosan tudta, hogy az eladótól sem rendelkezik ilyennel: jár-e a közvetítői díj? A Ptk. 6:586. §-a értelmében ez ún. idegen ügy sajátként való ellátása: Ha valaki tudva, hogy nincs hozzá joga, idegen ügyet sajátjaként lát el, vele szemben a megbízás nélküli ügyvitelből eredő jogokat lehet érvényesíteni. Ha e jogokat érvényesítik, az eljáró személy költségeit a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint jogosult beszámítani. Ezekből a bonyolult jogszabályszövegekből azt lehet kihámozni, hogy aki idegen ügyet indokolatlanul látott el, az jutalékra nem tarthat igényt.

Ingatlanközvetítőkkel kapcsolatos bírói gyakorlat

Míg fent a saját gondolatmenetemet ismerhették meg az olvasók, ennél azért irányadóbb érvelésekről is be tudok számolni, hiszen az ingatlanközvetítőkkel kapcsolatos bírósági döntések száma majdhogynem végtelen. 

Az alábbiakban egy-egy érdekesebb eset kapcsán bemutatom, hogy mi az, ami a közvetítői gyakorlatba még belefér és mi az, ami már túlmegy ezen és tisztességtelennek minősül:

Jár a jutalék, ha az eladó végül saját maga adja el az ingatlant?

Ügyvédi praxisunkban időről-időre felmerül, hogy a kizárólagos szerződések esetén jár-e az ingatlanközvetítőnek jutalék, ha az eladó végül saját maga, lényegében egyedül értékesíti az ingatlanját? 

A kialakult bírói gyakorlat alapján tisztességtelen és érvénytelen az olyan ingatlanközvetítésről szóló szerződési feltétel, aminek értelmében a sikerdíj (azaz a jutalék) akkor is megilleti a közvetítőt, ha az ingatlant nem az általa közvetített vevő vásárolja meg (EBH 2005/1333.) Ezt a gyakorlatot kívánták kikerülni sokan azzal, hogy a közvetítői szerződést az ingatlan értékesítése okán felmondó eladótól kötbért kértek - méghozzá pont a sikerdíjjal egyező mértékűt. A Pfv.V.20.156/2013/4. számú ítéletében a Kúria kimondta, hogy ez a gyakorlat is tisztességtelen.

Más a helyzet, ha a kizárólagosság annyit tesz: az eladó maga értékesíthet önállóan is, de más ingatlanközvetítőnek adott megbízás szerződésszegésnek minősül. Az ilyen szerződésszegés már szankcionálható fizetési kötelezettséggel, hiszen ezek a fajta kizárólagos megbízások általában olcsóbbak is.

Felmondhatatlan ingatlanközvetítésről szóló szerződés?

A 2/2005. Polgári jogegységi határozat alapján az ingatlanközvetítésre megkötött ügynöki szerződés nem minősül tartós jogviszonynak, ha a közvetítés kizárólag egy darab ingatlanra irányul. Ebből következően a felmondás joga nem korlátozható és nem zárható ki, az ilyen megállapodás – a Ptk. 6:278. § (4) bekezdés alapján – semmis.

Kizárólagos ingatlanközvetítői megbízás kapcsán kötbér kiköthető-e?

A Kúria Pfv.V.20.566/2022/4. számú ítélete alapján tisztességtelen feltételnek minősül, és ekként érvénytelen, ha az ingatlanos kötbért kér azért, mert az eladó, azaz az ügyfele a megbízás első 6 hónapján belül szünteti meg a közvetítői szerződést.

Mi a helyzet, ha a közvetítői szerződés felmondását követően jelentkezik a közvetített vevő?

A Kúria Gfv.VI.30.309/2021/6 számú részítélete értelmében nem tisztességtelen, ha a megbízott a közvetítői szerződés megszűnését követő egy éves időtartamra kiköti, hogy az általa közvetített vevővel létrejött adásvételi szerződés után közvetítői díj jár neki.

Az eladó miatt nem jött létre a közvetített vevővel az adásvételi szerződés, jár-e a közvetítői díj?

A Kúria Pfv.V.21.165/2021/10. számú ítélete alapján tisztességtelen a sikerdíjas ingatlanközvetítői szerződésekre kidolgozott olyan általános szerződési feltétel, amelynek eredményeként az eladónak jutalékot kell fizetnie akkor is, ha az ingatlanára az ingatlanos által hozott vevővel adásvételi vagy bérleti szerződés neki, azaz az eladónak felróható okból nem jön létre. 

Az eladókat tehát mindig megilleti a vételi ajánlat visszautasításának joga.

Összegzés

Sajnos az ingatlanközvetítői jutalék megfizetésének kérdése sokszor nem egyértelmű, és sok tényezőtől függ. Azonban néhány fontos szabályt érdemes észben tartani, ha ilyen helyzetbe kerülünk.

Zárszóként kiemelném:

1. Szerződéskötés: Mindig győződjünk meg arról, hogy a szerződés minden fontos részletét értjük, és hogy egyértelmű, hogy mikor-miért kell fizetnünk az ingatlanközvetítőnek.
2. Teljesítés: Az ingatlanközvetítői díj leggyakrabban sikerdíj formájában kerül megállapításra, ami azt jelenti, hogy csak akkor jár, ha a közvetítő sikeresen közvetített adásvételt.
3. Jogorvoslat: Ha vitás helyzet alakul ki, érdemes az ingyenes Békéltető testülethez fordulni, vagy (ügyvédi munkadíjért) jogi tanácsot kérni, hiszen a bírósági gyakorlat számos olyan esetet ismer, amikor a közvetítői díj fizetése nem volt indokolt.

Ha további kérdése lenne, tekintse meg szolgáltatásainkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!