Veszélyes eset 1 - Távollevők közötti ingatlan adásvételi szerződéstől való elállás

Elállás távollevők közötti szerződéstől - kiküszöbölhető?

Mi történik abban az esetben, ha az eladó és a vevő megegyeztek az adásvétel feltételeiben, az ügyvéd megszerkesztette a szerződést, az eladó azt alá is írta és az ügyvéd a vevővel együtt már csak a postára vár. Az eladó azonban ekkor egy e-mailhez csatolt, bescannelt papír alapú nyilatkozatával közli, hogy vissza minden, eláll az adásvételi szándékától.

Megteheti mindezt?

Mi számít írásba foglaltnak?

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:6. §-a alapján, ha jogszabály vagy a felek megállapodása a jognyilatkozatra meghatározott alakot rendel, a jognyilatkozat ebben az alakban érvényes. Ha a jognyilatkozat meghatározott alakban tehető meg érvényesen, a jognyilatkozat visszavonása is a meghatározott alakban érvényes. A Ptk. 6:215. § (2). bek. alapján ha a szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni.

Jellemzően az ajánlatot és az elfogadást is ugyanaz az okirat tartalmazza: ez a klasszikus értelemben vett szerződés. A Ptk. azonban megengedi, hogy előbb az egyik, majd a másik írja alá ugyanazt a papírt (távollevő felek esetén ez tipikus), de azt is, hogy mindkét fél csak a másiknak szóló szerződési példányt írja alá (ez ritka, főleg ingatlanok esetén). A Ptk. azonban ismeri azt a szerződéskötési technikát is, hogy az egyik fél ajánlatot tesz, amit a másik fél kifejezett nyilatkozatával elfogad. Ezt a vevők sokszor csinálják, méghozzá úgy, hogy vételi szándéknyilatkozatot tesznek, amelyet az eladó elfogad. A Ptk. 6:70. §-e értelmében írásbeli alakhoz kötött a szerződés, így az ingatlan adásvételi szerződés megkötésére szóló ajánlatot és az azt elfogadó nyilatkozatot írásban lehet tenni, tehát a fenti szerződéskötési technikák közül bármelyik csak akkor elfogadható, ha a vevő és az eladó egybehangzó akaratnyilatkozata írásbeli formát öltött.

Mi számít írásba foglaltnak?

Ha a Ptk. törvény eltérően nem rendelkezik, a jognyilatkozat akkor minősül írásba foglaltnak, ha jognyilatkozatát a nyilatkozó fél aláírta, ugyanakkor, ha bármilyen jogszabály eltérően nem rendelkezik, az ingatlannal kapcsolatos, elektronikus úton tett jognyilatkozat kizárólag akkor minősül írásba foglaltnak, ha annak tartalma írásjegyekkel rögzített és eleget tesz az elektronikus okirat létrehozására irányadó jogszabályi követelményeknek. A polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Pp.) 325. § (1) bekezdése értelmében teljes bizonyító erejű magánokirat az az elektronikus okirat, amin az aláíró a minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírását vagy bélyegzőjét helyezte el, és - amennyiben jogszabály úgy rendelkezik - azon időbélyegzőt helyez el, vagy az elektronikus okiratot az aláíró a Kormány rendeletében meghatározott azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással hitelesít. Nem teljes bizonyító erejű, egyszerű elektronikus okiratot a hatályos jogszabályok nem ismernek, így elektronikus okirat az, ami a Pp. alapján teljes bizonyító erejű magánokirat. Egy egyszerű e-mail nem ilyen.

Mivel ingatlanokkal kapcsolatos szerződés írásban köthető, a következő megoldások fogadhatóak el: papír alapú okirat tollal való aláírásával, vagy elektronikus okirat létrehozásával.

Mi történik, ha a távollevő felek elpostázták egymásnak a szerződést?

Az ingatlan-átruházási szerződés érvényességéről szóló XXV. számú Polgári Elvi Döntés IV. pontja alapján a szerződést tartalmazó okirat, ha azt az egyik fél írta alá, és másik félnek átadta vagy elküldte, csupán a szerződés megkötésére tett ajánlatnak minősül, a szerződés érvényes létrejötte tehát attól függ, hogy a másik fél az ajánlatot az okirat aláírásával és visszaküldésével, illetőleg külön írásba foglalt és az ajánlattevőhöz megküldött nyilatkozattal az erre megszabott időben elfogadja-e.

A Ptk. 6:5. § (2) bek. alapján a távollevők között tett jognyilatkozat a címzetthez való megérkezéssel válik hatályossá. A Ptk. 6:64. §-a alapján aki szerződés megkötésére irányuló szándékát egyértelműen kifejező és a lényeges kérdésekre kiterjedő jognyilatkozatot tesz, nyilatkozatához kötve marad, de az ajánlattevő kötöttségének idejét meghatározhatja. Az ajánlati kötöttség ideje az ajánlat hatályossá válásával veszi kezdetét. A 6:65. §-a értelmében írásbeli ajánlat írásban vonható vissza, illetve megszűnik az ajánlati kötöttség, ha az ajánlattevő az ajánlatát - a másik fél elfogadó jognyilatkozatának elküldését megelőzően - a másik félhez intézett jognyilatkozatával visszavonja.

Egy e-mail lehet írásba foglalt szerződéses nyilatkozat?

Egy e-mail azonban az elektronikus ügyintézés részletszabályairól szóló 451/2016. (XII. 19.) Korm. rendelet 55. § (1) bek. értelmében egy ún. egyszerű digitalizált papíralapú dokumentum, ami bármiféle hitelesítési záradék, illetve elektronikus aláírás és időbélyegző hiányában nem használható fel a Korm. rendelet alapján (sem). Az ilyen formán előállt, egyszerű digitalizált iratokat a Ptk. 6:7. §-a és a Pp. 325. §-a alapján nem lehet írásba foglaltnak tekinteni, holott a Ptk. előírja, hogy ingatlannal kapcsolatos szerződéses nyilatkozatot írásban lehet tenni és visszavonni is.

A fentiek alapján tehát: aki papír alapon, írásban tett egy ingatlan eladásra irányuló nyilatkozatot, majd ezt elpostázta a vele szerződő félnek, az ezt a szerződéses ajánlatát
nem vonhatja vissza egy egyszerű, digitalizált nyilatkozattal, amit pusztán e-mailen továbbít.

Az elállás emailben tehát nem elegendő, de természetesen a megfelelő formát öltött, digitalizált okirat e-mailben is továbbítható, tehát annak nincs akadálya, hogy egy hitelesített iratot ilyen módon a postára adott szerződéses nyilatkozata "elé" küldjön az eladó, vagy a vevő.

Mi a tanulság?

Ha távollevő felek közötti szerződéskötés során szerződéses nyilatkozatot teszünk, akkor bizonyos ideig elállhatunk a szerződéskötési szándékunktól, de mindig ügyeljünk rá, hogy ingatlan esetén az elállást írásbeli formában küldjük meg, csak úgy mint a szerződési nyilatkozatunkat. Ha a szerződéskötést egy ügyvéd távellenjegyzés segítségével hitelesíti, akkor mindenképpen kérjünk tőle részletes tájékoztatást a kapott jognyilatkozatok érvényességét, hatályosságát illetően!

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.

Ha több veszélyes eset is érdekli, olvassa el kolléganőm cikkét egy adásvétellel kapcsolatos csalásról!