Veszélyes eset 2: ingatlan adásvétellel kapcsolatos csalás

Az ügy alapja: lakásbérlés és tartozások

A feldolgozott jogeset alapja egy bérleti szerződés volt. Apa és fia még 2011-ben kibéreltek egy lakást, amelynek a bérleti díját és a rezsijét nem tudták fizetni. 2013-ra már 3 millió forintos tartozást halmoztak fel a bérbeadókkal szemben - komoly megélhetési nehézségekkel küzdöttek. Elhatározták, hogy zöldség-gyümölcs boltot és éttermet nyitnak, hogy ezek üzemeltetésével egyenesbe jöjjenek.

Nem először gondolkodtak ilyesmin: a fiú egyszer már hozzájutott 10 millió forint kölcsönhöz, amiből pizzériát kívánt nyitni. A pizzéria reménybeli épülete az édesapja tulajdonát képezte, ez volt a kölcsön fedezete. Sajnos a pizzéria nyitásból nem lett semmi és a fiú a vállalkozási hitelt sem tudta visszafizetni, az édesapja így BAR listára került, a továbbiakban nem volt hitelképes.

A fiú a keserű tapasztalatok ellenére újra felvette a kapcsolatot azzal, aki segítséget nyújtott az első vállalkozási hitel megszerzéséhez. Nevezzük ezt a személyt az egyszerűség kedvéért hiteldílernek (hiszen hitelközvetítőnek nevezni méltatlan lenne). A hiteldíler nem volt hivatásos hitelközvetítő, építésvezetőként dolgozott, de mintegy mellékállásként magánhitelek közvetítésével, pályázati ügyintézéssel is foglalkozott.

A hiteldíler és a csalás alapja

A hiteldíler meggyőzte az apát és a fiát, hogy „papíron”, tehát a tulajdoni lap alapján tehermentes állapotban vegyék meg azt a lakást, amelyet bérelnek. A lakás ugyanis fedezetül szolgálhat egy 60-100 millió forint körüli pályázati hitelhez. Ez már elegendő mennyiségű pénz lett volna a lakás vételárának kifizetésére, minden tartozás visszafizetésére és termesztésen az újabb vállalkozások beindítására is.

Az igazság az, hogy az anyagi nehézségekkel küzdő család itt követte el az első hibát: a pályázati pénzeket, vagyis a vállalkozási hiteleket a legritkább esetben adják szabad felhasználásra. Sokkal tipikusabb, hogy ezek célhoz kötött lehetőségek, ahol a cél elérését utóbb ellenőrzik. Vállalkozásfejlesztési hitelből tehát személyes tartozásokat nem lehet rendezni.

Idáig azonban nem jutott el a történet, hiszen a hiteldílernek nem állt szándékában segítséget nyújtani semmiféle pályázat benyújtásához. Az ő valós és természetesen rejtett célja az volt, hogy a bérlők által megszerzett lakáshoz piaci ár alatt végül az ő közvetítésével (egyfajta „jutalékért” cserébe) egy másik cég jusson hozzá. Erről a szándékáról azonban egyik bérlő sem tudott, így apa és fia a bérbeadó tulajdonosokat azonnal győzködni kezdték arról, hogy halasztott vételár fizetéssel nyugodtan belemehetnek az ügyletbe.

A tulajdonos házaspár nem állt könnyen kötélnek, hiszen a család eddigre már nagy összeggel tartozott nekik. Apa és fia többször próbálta rábeszélni a tulajdonosokat az eladásra – sőt, a „hiteldílernek” is be kellett vetnie magát. A tulajdonosokat végül leginkább az győzte meg, hogy a bérlők a piaci ár dupláját ígérték a lakásért, a hiteldíler pedig személyes ígéretet tett, hogy amennyiben a pályázati pénz megérkezik, az ingatlan vételárát egyösszegben fizetik ki a részükre.

Minden ingatlan adásvétel nélkülözhetetlen szereplője: az ügyvéd

Az édesapa a szóbeli megegyezést követően ügyvédet keresett, aki előtt feltárta, hogy

• bérlőként több millió forintos tartozást halmoztak fel;
• jövőbeli, bizonytalan vállalkozásokra tekintettel megpályázott pénzekből, hitelekből kívánják a megélhetésükhöz szükséges tőkét előteremteni;
• a tőkebefektetéshez fedezetként egy tehermentes ingatlanra van szükségük;
• a vételárat csak a későbbi hitelből tudnák rendezni.

Az ügyvéd ugyan korrekt tájékoztatást adott a vevőknek és az eladóknak is a kockázatokról, de azt is elmondta az eladóknak, hogy korábbról ismeri a hiteldílert, mivel neki is közvetített hitelt. Részben ez vezetett ahhoz, hogy az eladók hittek az ügylet sikerében - annak ellenére, hogy tudták: semmilyen biztosíték nincs arra, hogy a vételárhoz is hozzájussanak.

Az eladók hatalmasat hibáztak: amikor egy ügyvéd kockázatokról tájékoztat, azt jó komolyan venni. Ha pedig a vevő ügyvédje adja a tájékoztatást, akkor még inkább célszerű saját ügyvédet keresni, aki csak az eladó érdekeit képviseli. Arról nem is beszélve, hogy az ügyvéd a hobbi-hiteldílertől sem volt független félnek tekinthető.

Hamis magánokirat készítése és felhasználása

A bérlők ügyvédje tehát – sajnos – teljesítette az ügyleti felkérést és egy olyan ingatlan adásvételi szerződést szerkesztett, aminek értelmében

• az eladók elismerték, hogy a vevő a teljes (15 millió forintos) vételárat megfizette
• az eladók tulajdonjog bejegyzési engedélyt is adtak a vevő részére.

Az adásvételi szerződés megkötése napján az ügyvéd - egyfajta biztosítékként - egy ,,adásvételi szerződés felbontása” megnevezésű okiratot is készített. Ebben az eladók és a vevő rögzítették, hogy a vételár valójában mégsem került megfizetésre, arra a vevőnek 3 hónap áll rendelkezésére. Az okirat szerint, ha a meghatározott határnapig a vevő nem fizeti meg a vételárat, vagy annak legalább bizonyos hányadát, akkor az eredeti adásvételi szerződést minden külön jognyilatkozat megtétele nélkül felbontottnak tekintik.

Fontos tudni, hogy önmagában a szerződés felbontása még nem eredményezi a tulajdonjog visszaszállását az eladói oldalra. Ehhez az eladók tulajdonjogának ismételt ingatlan-nyilvántartási bejegyzése lett volna szükséges. Ehhez az eljáráshoz szükséges okiratok azonban nem kerültek ügyvédi letétbe.

A fentiek után az ügyvéd benyújtotta a tulajdonjog bejegyzési kérelmet és a legelső adásvételi szerződést a földhivatalhoz, a bérelt lakás pedig a vevő, azaz a vállalkozni kívánó fiú tulajdonába került.

Csavar az ingatlan csalási ügyben

A fentieket követően a fiú többször is felhívta a pályázati hitellel kecsegtető férfit a pénz miatt, de ő csak az időt húzta. Mivel az adásvételi szerződés szerinti fizetési határidő vészesen közeledett, a hiteldíler azt javasolta az egyre szorultabb helyzetben lévő édesapának és a fiának, hogy vegyenek fel átmenetileg magánkölcsönt egy általa ismert magánszemélytől. 

A magánkölcsönnel kapcsolatos iratok aláírásakor azonban kiderült, hogy egyáltalán nem magánkölcsönről lenne szó, hanem a frissen megvásárolt lakásingatlan eladásával tudnának (legalábbis) 6 millió forinthoz hozzájutni. Bár a bérlők az általuk lakott ingatlan eladása ellen tiltakoztak, a közvetítő továbbra is azzal hitegette őket, hogy az adott pillanatban ez az egyetlen esélyük, ráadásul egy hónapon belül pénzt szerez, ami megoldja a kialakult helyzetet. Egyetlen feltételt szabott csak: az első adásvétel során eljárt ügyvédet nem értesíthetik az értékesítésről.

Így is lett, a bérlők eladták az ingatlant – ezúttal egy másik ügyvéd közreműködésével. A felek abban is megállapodtak, hogy ha a bérlő/eladó pár hónapon belül visszafizeti a vételárat, akkor a lakás tulajdonjogát is visszakapja. A bérlő fiú (eladóként) az ígért vételárból azonban csak 3,5 millió forintot kapott meg.

Vételárból újabb kölcsön

Amikor ezt az összeget jóváírták a számláján, ismét jelentkezett a hiteldíler: 3 millió forintot kért kölcsön - rövid visszafizetési határidővel. A hiteldíler természetesen nem akarta megadni ezt a kölcsönt, ezt a saját jutalékának tekintette, lényegében az egész ügylet-láncot emiatt a remélt haszon miatt „intézte”. Sajnos a fiú ismét hitt neki.

Mit tudtak minderről az eredeti tulajdonosok?

A bérbeadókat, azaz az eredeti tulajdonosokat az újabb adásvételről egyáltalán nem tájékoztatták. A vállalkozni kívánó fiúnak szándékában állt az ígért pályázati pénzből kifizetni az ingatlant, de arra hivatkozva, hogy a vételár kiegyenlítéséhez szükséges pénzügyi forrás várat magára, hosszabb fizetési határidőben állapodott meg az eladókkal.

Természetesen a pályázati pénzek sosem érkeztek meg, a hiteldíler által hozott újabb vevő pedig hamarosan egy harmadik személynek értékesítette az ingatlant – ezúttal 8 millió forintos vételáron. Ez az adásvétel jóhiszemű, ellenérték fejében szerző vevő részvételével történt, így a legújabb vevők lettek (és maradtak) az ingatlan tulajdonosai.

Milyen büntetést kaptak az elkövetők?

A fentiek miatt

• a hiteldílert csalás bűntettéért 1 év 8 hónap szabáságvesztés büntetésre ítélte a bíróság, amelynek a végrehajtását 2 (kettő) évi próbaidőre felfüggesztették;
• az első adásvételi szerződést elkészítő ügyvédet pedig hamis magánokirat felhasználásának vétségéért 200.000 Ft pénzbírság megfizetésére kötelezték.

A csalás talán nem szorul magyarázatra, az ügyvéd felelőssége, viszont talán nem egyértelmű: őt azért ítélték el, mert az általa készített, valótlan tartalmú adásvételi szerződés alapján jegyezte be a bérlő tulajdonjogát a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba.

Az ügyvéd  vitatta a bűnösségét, vallomása szerint ő több alkalommal is készített már olyan adásvételi szerződést, amelynél a tulajdonosok a vételár megfizetése előtt már hozzájárulnak a tulajdonjog bejegyzéséhez. Ennek a veszélyeiről ő tájékoztatta is az eladó házaspárt, akik ennek ellenére belementek az ügyletbe. Az ügyvéd érvelése arra nem tért ki, hogy miért ne lehetett volna tehermentes ingatlant szerezni úgy, hogy az eladók nem állítják valótlanul, hogy a vételárat kiegyenlítették.

Tanulságok

Ügyvédként azt látom, hogy nem ritka, hogy a bérbeadók tetemes tartozás ellenére sem költöztetik ki a bérlőket a tulajdonukban álló lakásból: a fenti ítéletek alapján a csalás áldozatává vált tulajdonosok azért nem léptek, mert sajnálták a családot. Tapasztalataim szerint a valóságban jellemzően nem a sajnálat, hanem a konfliktuskerülés miatt szoktak idáig húzódni a bérleti díj tartozással kapcsolatos ügyek.

Talán egyértelmű tanulság, hogy hamis tartalmú nyilatkozatot soha ne tegyünk: ha a vevő nem fizetett, akkor egyszerűen ne írjunk alá ezzel ellentétes tartalmú nyilatkozatokat.

Az eladókon viszont leginkább az segített volna, ha saját ügyvédhez fordulnak, akit csak ők fizetnek és aki ennek megfelelően csak az ő érdekeiket tartja szem előtt. Ha ez az ügyvéd nem is tudta volna lebeszélni őket az ügyletről, de egészen biztosan tudott volna jobb biztosítékot annál, mint hogy a vevő egy külön okiratban egy egyszerű ígéretet tesz.

Amennyiben ingatlan adásvétel előtt áll és ügyvéddel konzultálna, tekintse át szolgáltatásainkat és vegye fel velünk a kapcsolatot!