Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása

Hogyan befolyásolja a haszonélvezeti jog az ingatlan jogi státuszát?

Aki haszonélvezeti joggal rendelkezik, az jogosult a más személy tulajdonában álló ingatlant a birtokában tartani, használni és hasznosítani is. A haszonélvező  azonban nem adhatja el az adott házat/lakást, sőt abba sem szólhat bele, ha ezt a tulajdonos szeretné megtenni (Ptk. 5:146. §). 

Akkor mégis miért kell a haszonélvezővel megállapodni, ha a tulajdonos a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladását tűzte ki célul? Azért, mert a haszonélvezet a tulajdonosváltozásra tekintet nélkül fennmarad. Ez a holtig "fennmaradó haszonélvezet" pedig jelentős értékcsökkentő tényező. A valóságban az ügyfelek gyakran szembesülnek azzal, hogy egyáltalán nem tudják eladni a haszonélvezettel terhelt ingatlan, még "áron alul" sem - hiszen így a vevő a befektetéséből évekig, évtizedekig nem várhat hasznot.

A haszonélvező hozzájárulását tehát azért kell kérni az eladás előtt, mert máskülönben az ingatlan kvázi forgalomképtelen. Ha érdekli, hogy hogyan érdemes megszüntetni a haszonélvezeti jogot az ingatlan eladása előtt, olvasson tovább!

A holtig tartó haszonélvezeti jog megszüntetése az eladás előtt

Tapasztalataim szerint a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása a következő forgatókönyv mentén szokott zajlani:

1. A tulajdonosban kialakul az eladási szándék.
2. A tulajdonos megbeszéli a haszonélvezővel, hogy milyen feltételek mellett hajlandó lemondani a haszonélvezeti jogról.
3. A tulajdonos elkezdi hirdetni az ingatlant.
4. A vevő ügyvédet keres az adásvételi szerződéshez, aki ezt a vevő utasításainak megfelelően elkészíti.
5. Ideális esetben a tulajdonos, a haszonélvező és a vevő közösen megállapodnak, hogy adózási szempontból mi lenne a tehermentesítés legkedvezőbb módja.
6. A felek aláírják a szerződést - ami tartalmazza a haszonélvező elvárásait is.
7. Az ügyvéd beadja a papírokat a földhivatalba.
8. A vevő tehermentes ingatlantulajdont szerez.
9. A felek adót, illetéket fizetnek - ha szükséges.

Előfordul, hogy a tulajdonos elidegenítési és terhelési tilalmat is engedett a haszonélvezőnek, ilyenkor ezt is szükséges megszüntetni.

A haszonélvezeti jog megszüntetése a szerződési gyakorlatban

A haszonélvezeti jog megszüntetése az ingatlan eladása előtt többféleképpen történhet:

1. A tulajdonos eleve tehermentesen szeretné árulni az ingatlant, nem szeretné, hogy a haszonélvező megismerje a vételárat: ilyenkor a tulajdonos és a haszonélvező megállapodnak a megváltási árban (vagy a megváltás ingyenességében), ügyvédhez fordulnak és kettőjük részvételével szerződéssel megszűnik a haszonélvezeti jog.
2. A tulajdonos nem tudja/nem akarja az adásvétel előtt megváltani a haszonélvezeti jogot: Az eladó, a haszonélvező és a vevő fordulnak ügyvédhez és hármuk részvételével adásvételi szerződés keretein belül történik a tehermentesítés.

A második változatnak két "alfaja" van:

• A haszonélvező az adásvétel előtt, még az eladó javára mond le a haszonélvezetről
• A technikailag az adásvétellel együtt, esetleg utána mond le a haszonélvezetről:

A fentiek nem egyszerű technikai különbségek. Fontos adójogi, illetve illetékvonzatai vannak a különböző megoldásoknak, a további kockázatokról nem is beszélve.

Milyen kockázatai vannak a haszonélvezeti jogról történő lemondásnak?

Mi történik akkor, ha a haszonélvező belemegy abba, hogy az eladó eladja a lakástulajdonát, meg is állapodnak abban, hogy a haszonélvezeti jog megváltását az eladó a vételárból rendezi, adásvételi szerződést kötnek - majd a vevő nem kap hitelt, az ügylet meghiúsul? 

Nyilván a foglalóval el kell számolni, de mi lesz a haszonélvezet sorsa?

• Ha a haszonélvezeti jog megszüntetése az adásvételre tekintet nélkül történt: a haszonélvező ott marad haszonélvezet nélkül és a vételár általa (foglalón felül) visszafizetendő részétől is elesett;
• Ha a haszonélvezeti jog megszüntetése az adásvételre tekintettel történt: a haszonélvezet is fennmarad.

Adójogi megfontolások a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása kapcsán

A haszonélvezeti jog az Szja törvény és az Illetéktörvény értelmezésében is úgynevezett "vagyoni értékű jognak" minősül, tehát a tehermentesítésből az állam ilyen-olyan módon igyekszik részesülni.

Ha a haszonélvezeti jog megszűnik az adásvétel során, az a haszonélvező oldalán személyi jövedelemadó fizetési kötelezettséget eredményezhet, az eladó, illetve a vevő oldalán pedig illetékfizetési kötelezettség merülhet fel. A rendszer meglehetősen bonyolult, de szerencsére sok mentesség is segíti az ügylet különböző oldalain állókat.

Röviden:

SZJA-t mindig az ügylettel elért jövedelem után fizetünk, illeték esetén azonban az adott ingatlan forgalmi értéke számít - ami haszonélvezet esetén mindig egy csökkentett érték a tehermentes árhoz képest.

Eladás előtti tehermentesítés SZJA vonzatai a haszonélvező oldalán

Ingyenes lemondás esetén a haszonélvezőnek semmilyen jövedelme nem keletkezik, így SZJA-t sem kell fizetnie.

Ha a haszonélvező pénzért cserébe mond le erről a jogáról a tulajdonos (vagyis még az eladó) javára, akkor viszont adóköteles jövedelme keletkezhet az alábbiak szerint:

Az első és legfontosabb szabály, ha ingatlanértékesítés kapcsán felmerülő személyi jövedelemadóról van szó: ha a haszonélvezeti jog megszerzése az arról való lemondást megelőző 5. évben, vagy annál is régebben történt, akkor abból a törvény értelmében nem származik jövedelem és így adót sem kell fizetni!

A haszonélvezet illeték vonzatai a tulajdonos oldalán

Ahogy fent is írtuk: a tehermentesítés történhet az eladó, de a vevő javára is. Mindig az adott esetet szükséges nézni. Az eladó, illetve a vevő haszonélvezeti szempontból mindig illetéket fizet.

Ingyenes lemondás

A haszonélvezeti jogról történő ingyenes lemondás az Illetéktörvény szempontjából annyit tesz: a haszonélvező olyan haszonélvezeti jogot ajándékozott a tulajdonosnak, amivel az előtte nem rendelkezett. 

A lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog ingyenes szerzése esetén az ajándékozási illeték mértéke 9%. 

Telek, nyaraló, illetve más ingatlannal kapcsolatos ajándékozás esetén az illeték mértéke 18%. 

Szerencsére ez az összeg nem a teljes forgalmi érték, hanem csak a haszonélvezeti jog értéke után fizetendő (a "maradék" után fizetendő 4% visszterhes vagyonátruházási illetékről sem szabad megfeledkezni). Mentes azonban az ajándékozási illeték alól:

• az ajándékozó egyenes ági rokona (szülő, nagyszülő, gyermek, unoka, stb.) által megszerzett ajándék;
• az ajándékozó házastársa által megszerzett ajándék;
• az ajándékozó testvére által megszerzett ajándék;
• a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó vagyonszerzés

Ha tehát az eladó a haszonélvező rokona, de a vevő nem, akkor érdemes akár külön szerződésben, akár az adásvételi szerződésben, de dologi jogi értelemben az eladás előtt megszüntetni a haszonélvezeti jogot, hogy a vevőnek ne 9% illetéket kelljen fizetnie (az ingyenes szerzés után), hanem "csak" 4%-ot a visszterhes szerzés okán.

Visszterhes lemondás

A haszonélvezeti jogról történő visszterhes (pénzért történő) lemondás az Illetéktörvény szempontjából annyit tesz: a haszonélvező olyan haszonélvezeti jogot ad el a tulajdonosnak, amivel az előtte nem rendelkezett. A visszterhes lemondás is történhet akár eladó, akár a vevő javára is.

A lakástulajdonhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog visszterhes szerzése esetén az illeték mértéke 4%. Mivel a vevő ekkor szerzi meg a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan tulajdonjogát is, ezért itt technikailag a tehermentes forgalmi érték után is kell 4%-ot fizetni. Látható, hogy ez az "olcsóbb" megoldás vevői szempontból.

Ehhez az kell, hogy a haszonélvező részesüljön a vételárból. Ilyenkor nevezik az adásvételi szerződések a haszonélvezőt, haszonélvezeti eladónak.

Ingatlan eladás haszonélvezeti joggal - ez sem példa nélküli

Az sem kizárt azonban, hogy az eladó úgy adja el az ingatlanát, hogy a haszonélvezet fennmarad. Sőt, az sem példa nélküli, hogy a tulajdonos az egyébként tehermentes ingatlanát adja el (pl. a gyermekének) úgy, hogy a haszonélvezeti jogát fenntartja.

Az eladó-újdonsült haszonélvező személyi jövedelemadót fizethet ilyenkor (5 éven belüli szerzés), illetékfizetési kötelezettség az ún. "fennmaradó haszonélvezet" kapcsán azonban egyáltalán nem terheli.

A vevő 4% illetéket fog fizetni, de a haszonélvezettel csökkentett forgalmi érték után! Illetékmentes az egyenes ági rokonok és a házastársak (vagyonközösség megszüntetése esetén: volt házastársak) közötti visszterhes átruházás is. Testvérek esetén az adásvétel nem illetékmentes.

Összegzés

A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladásával kapcsolatban számos jogi és adózási szempontot kell figyelembe venni. A haszonélvezeti jognak nincs "meghatározható értéke", de a jogosult a haszonélvezeti jogáról legtöbbször az ingatlan (várható) vételárának és a haszonélvező életkorának függvényében mond le, ami tulajdonosi oldalon komolyan befolyásolhatja az eladás költségeit. 

Érdemes az egész folyamatot előre megtervezni, hiszen ha pl. meghiúsul az ügylet - mert pl. a vevő nem tudja kifizetni a vételárat - akkor nem feltétlenül célszerű, ha a haszonélvezeti jogot az adásvételtől függetlenül szüntetik meg.

Amennyiben haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása kapcsán ügyvédi segítségre lenne szüksége, tekintse meg a díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén: