Örökölt ingatlan eladása 5 éven belül

A hagyatéki eljárás jelentősége

Tudom, hogy az olvasót leginkább a személyi jövedelemadó érdekli, főleg ha az örökölt ingatlan eladása 5 éven belül esedékes, de ahhoz, hogy könnyebben értsük, hogy végül, hogyan kell az adót kiszámolni, érdemes először a hagyatéki eljárással megismerkedni. A hagyatéki eljárás egy közjegyző előtt lefolytatott polgári nemperes eljárás, amelynek célja az örökség jogi sorsának rendezése. 

A hagyatéki eljárás első lépése a leltározás, ami legtöbbször az elhunyt hozzátartozója által kitöltött nyilatkozat alapján indul. Ennek a leltárnak különös jelentősége van, mert később a hagyatéki eljárás költségei, az öröklési illeték és az örökölt ingatlan eladása esetén a személyi jövedelemadó megállapítása is tk. az itt szereplő értékek alapján történik!

A hagyatékátadó végzés - ez alapján eladhatom az ingatlant?

A közjegyző a hagyatékot a hagyatéki tárgyalás lezárása után, vagy akár tárgyaláson kívül de mindenképpen a hagyatékátadó végzéssel adja át az örökös(ök)nek. Ez alapján a végzés alapján dől el, hogy végső soron melyik örökös és milyen arányban jogosult a kérdéses ingatlanra. 

A hagyatékátadó végzés alapján a jegyzi be a földhivatal az örökösök tulajdonjogát, ezután jogi akadálya már nincs az értékesítésnek.

Mi a helyzet akkor, ha az örökösök már a sokszor hónapokig húzódó hagyatéki tárgyalás előtt eladnának?

A hagyatéki ingatlan értékesítésének lehetőségeiről külön cikket is írtunk, itt csak annyit jegyeznék meg, hogy a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséig az örökösök, ún. ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosoknak minősülnek. Az ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosok is eladhatják (ún. kötelmi hatállyal) az örökölt lakást, de az ilyen adásvételi szerződések alapján a vevő csak azután tud tulajdont szerezni, hogy az eladó a tulajdoni lapra bejegyzésre került. Vevőként ez azért hordoz magában kockázatot, hiszen egyáltalán nem garantált, hogy az örököl, aki magára örökösként gondol, az ilyen ingatlanokra ráadásul hitelt sem egyszerű felvenni.

Örökölt ingatlan eladása utáni adózás

Ha az ingatlan tulajdoni viszonyai rendezettek és elérhető közelségbe került az értékesítés, akkor a legfontosabb, hogy az eladók tudják, hogy milyen adóterhekre számíthatnak.

Az első és legfontosabb tudnivaló, hogy az ingatlan eladójának a meghatározott módon kiszámolt adóalap után 15% személyi jövedelemadót kell fizetnie, ha az eladott ingatlant öt éven belül szerezte - akkor is, ha az ingatlanhoz öröklés útján jutott hozzá.

Hogyan kell megállapítani az adóalapot? 

Először is tudnunk, kell, hogy mennyi "alapjövedelemre" teszünk szert az értékesítésből! A jövedelem lényegében a bevétel és a költségek különbsége. 

A bevétel az eladási ár, tehát ebből kell levonni a következőket:

• megszerzésre fordított összeg (lényegében, ami a hagyatéki eljárásban kibocsátott értékbizonyítványban szerepel)
• értéknövelő beruházások (az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítások).

A megszerzésre fordított összeg öröklés esetén az öröklési illeték kiszabásánál figyelembe vett érték - ha az illeték kapcsán az örökös még nem kapott határozatot, vagy ha illetékmentes volt az öröklés, akkor az öröklésnél a hagyatéki leltárban feltüntetett értéket kell néznünk. 

Mit adhatunk hozzá az értékbizonyítványban/illetékről szóló határozatban szereplő értékhez?

Ebben a körben elsősorban az értéknövelő beruházásokkal kell számolnunk. Az érték ingatlan szokásos piaci értékét növeli az olyan igazolt kiadás, ami az eladást megelőző 24 hónapon belül történt, az ingatlan megszerzési értékét 5%-kal meghaladó mértékben és állagmegóvási céllal történt. Az ilyen kiadásokat természetesen számlával, blokkokkal kell tudni igazolni és a házilagos munkavégzés értéke költségként nem számolható el.

Nincs személyi jövedelemadó az örökölt ingatlan megszerzésének évét követő ötödik évtől 

Ha a fentiek alapján kiszámoltuk az átruházásból származó "alapjövedelmet", akkor azt csak a megszerzés évében és az azt követő évben kell 100%-ban adóalapnak tekinteni. Ez azt jelenti, hogy maximális összegű személyi jövedelemadó fizetési kötelezettségünk lényegében csak az ingatlan megszerzésének évében történő értékesítéskor keletkezik.

Lássuk, hogy az ingatlan megszerzését követő egyes években hogyan alakul az adóalapot képező jövedelem és ezáltal az szja fizetési kötelezettség:

Vagyis míg egy 2022-ben elhunyt szerettünktől örökölt ingatlan esetén a fentiek szerint kiszámolt "alapjövedelem" 90%-a után 15% SZJA fizetendő, egy 2019-ben, vagy azelőtt megörökölt ingatlan esetén az eladás után már egyáltalán nem kell személyi jövedelemadót fizetni. 

Melyik évben minősül az ingatlan megszerzettnek?

Öröklés esetén a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja - ez tehát az öt éves szabály kezdődátuma.

Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem megszerzésének időpontja pedig az a nap, amikor az erről szóló adásvételi szerződést a földhivatalhoz benyújtják.

Az tehát "lényegtelen", hogy a felek a szerződést mikor kötik, az pedig végképp, hogy az eladó egyébként mikor jut hozzá a vételárhoz. Sőt, ha a vevő a vételárat több részletben utalja át, a teljes vételár a földhivatali benyújtás évében számít jövedelemnek.

Örökölt tulajdonrész eladása

Volt olyan ügyfelem, aki a testvérével együtt örökölt ingatlant, de a testvér nem szerette volna azt eladni. Elméletileg nem lehetetlen tulajdonrészt értékesíteni, de két dolgot ilyen esetben is érdemes megfontolni:

Amennyiben az ingatlannak több tulajdonosa van, mint amennyitől a vevő vásárol, az adott ingatlan (az ügyfelem esetében nyaraló) egészen biztosan osztatlan közös tulajdonnak minősül, azaz az eladni nem akaró testvért elővásárlási jog illeti meg. Az elővásárlási jog nem akadálya az eladásnak, de nem is könnyíti meg azt.

A legnagyobb problémát azonban nem az elővásárlási jog szokta okozni, hanem az, hogy hogyan talál az örökös olyan vevőt, aki egy birtokon belül lévő örökössel szeretne az ingatlanon osztozni? 

Ha az adott ház, lakás, nyaraló fizikailag érdemben megosztható, akkor érdemes előbb egy használati viszonyokat rendező megállapodást kötni az eladni nem akaró testvérrel, hogy legalább esély legyen az értékesítésre.

Végső soron a polgári jog ismeri a közös tulajdon megszüntetése elnevezésű pertípust is. A közös tulajdonban álló ingatlant elsősorban fizikailag kell megosztani, de ha ez a tulajdonostársak körülményeire tekintettel indokolt – megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába is adhatja azt. Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a közös tulajdon tárgyait értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani. A tulajdonostársakat az elővásárlási jog harmadik személlyel szemben az értékesítés során is megilleti.

Az ingatlanon fennálló közös tulajdon – ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak – az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető.

Özvegyi joggal terhelt, örökölt ingatlan értékesítése

Sokszor előfordul, hogy az ingatlant az elhunyt gyermekei örökölték, az özvegy (tipikus esetben az örökösök édesanyja/édesapja) pedig haszonélvezeti jogot szerzett az ingatlanra. Ha az ügyfelek ilyesmiben gondolkoznak, akkor a haszonélvezettel terhelt ingatlanok értékesítésének forgatókönyvéről szóló cikkünket is ajánlom olvasásra!

Ingatlant terhelő, vagyoni értékű jog átruházásából, vagyis pl. a haszonélvezeti jogról a vevő javára történő lemondásból keletkező jövedelem után 2024-ben 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni. A jövedelem a fentiekhez hasonló módon számítódik.

Nem kell bevallani sem az ingatlan, sem a vagyoni értékű jog átruházásából származó bevételt akkor, ha az adómentes, vagy abból jövedelem nem keletkezik. Ha például az özvegy már az eladók javára ingyenesen lemond az ingatlant terhelő haszonélvezeti jogról, akkor megspórolható ez a 15%.

Fontos azonban tudni, hogy az Illetéktörvény 18. § (2) bek. a) pontja alapján az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog, azaz pl. az özvegyi jog megszüntetése folytán bekövetkező vagyonszerzés illetékfizetési kötelezettséget keletkeztet a tulajdonos oldalán. Hacsak nem egyenesági rokonok, házastársak, vagy testvérek a haszonélvezeti és állagörökösök, akkor a "haszonélvezettel gazdagodó" eladónak is illetékkötelezettséggel kell számolnia.

Összegzés

Egy örökölt ingatlan eladása (főleg a megfelelő áron) érzelmileg és anyagilag is megterhelő lehet - ráadásul egy olyan időszakban kell előre gondolkodnunk az adóoptimalizáláson, amikor a legsérülékenyebbek vagyunk. Érdemes már ilyenkor felmérni az örökölt ingatlan értékét, illetve a megszerzése és eladása kapcsán jelentkező hagyatéki költségeket és adóterheket, hiszen bármelyiket is választja az ember, a közjegyzővel és a NAV-val mindenképpen el kell számolni.

Ha még a folyamat elején jár, a hagyatéki eljárás menetéről bővebben a Magyar Országos Közjegyzői Kamara honlapján tájékozódhat.

Fontos tudni, hogy régi, felújítandó lakások/házak értékesítése esetén kötelező lehet a villamos biztonsági felülvizsgálat!

Mindenkinek ajánlom a NAV örökölt ingatlan eladása utáni adózás kalkulátorának használatát! Ha azonban egy olyan szakemberrel beszélné át az örökléssel kapcsolatos kérdéseit (pl. mikortól vehet át foglalót), akinek tapasztalata van mind a hagyatéki, mind az ingatlanügyekben, akkor tekintse át díjszabásunkat és kérjen időpontot az e-ingatlanügyvédektől a lenti elérhetőségek bármelyikén!